Article 150-0 B ter : l'hôtellerie, le rare rescapé d'une réforme qui bouleverse l'immobilier

La loi de finances pour 2026 durcit considérablement le régime de l'apport-cessiondans tous les cas de figure : taux de remploi à 70 %, délai étendu à 3 ans,durée de conservation portée à 5 ans, et surtout, exclusion de laquasi-totalité des activités immobilières. Dans ce contexte restrictif,l'hôtellerie économique demeure l'une des rares classes d'actifs immobiliers pleinement éligibles au réinvestissement, confirmant sa singularité fiscale et opérationnelle.

Par Mickaël Blondel, responsable des partenariats chez Balestra.

‍

L'article 150-0 B ter du Code général des impôts constitue depuis 2012 l'un des dispositifs fiscaux les plus sollicités par les entrepreneurs et chefs d'entreprise. Ce mécanisme permet de reporter l'imposition de la plus-value réalisée lors d'une opération d'apport-cession : l'apporteur cède ses titres à une holding qu'il contrôle, laquelle revend ensuite ces titres sans déclencher d'imposition immédiate, sous réserve du respect de conditions strictes.

Parmi ces conditions figure l'obligation de réinvestissement. Si la holding cède les titres apportés dans les trois ans suivant l'apport, elle doit réinvestir une partie significative du produit de cession dans une activité économique éligible. Ce réinvestissement conditionne le maintien du report d'imposition.

La loi de finances pour 2026, adoptée en janvier, modifie profondément ce dispositif. Le durcissement porte à la foissur les modalités de réinvestissement et sur les activités éligibles. Dans ce contexte de restriction généralisée, l'hôtellerie économique se distingue : elle fait partie des rares segments immobiliers à conserver son éligibilité, là où la quasi-totalité de l'immobilier se voit exclue.

Loi de finances 2026 : quatre modifications majeures qui resserrent l'étau

Le texte définitivement adoptéintroduit quatre changements structurels applicables aux cessions de titresréalisées à compter de la publication de la loi :

·      Relèvement du taux de réinvestissement obligatoire : de 60 % à 70 %

Le seuil minimum de réinvestissement passe de 60 % à 70 % du produit de cession. Cette augmentation de 10 points réduit significativement la marge de manœuvre des investisseurs et limite la part de liquidités conservable dans la holding. L'objectif affiché par lelégislateur est de limiter la part patrimoniale et de forcer un réinvestissement massif dans l'économie productive.

·      Allongement du délai de réinvestissement : de 2 à 3 ans

Le délai pour procéder au réinvestissement est étendu de 2 à 3 ans à compter de la cession des titres apportés. Cette mesure vise à tenir compte des cycles d'investissement plus longs dans le private equity et l'entrepreneuriat. Si elle offre davantage de temps, elle impose néanmoins une discipline accrue dans la gestion des flux financiers.

·      Allongementd e la durée de conservation : de 1 an à 5 ans

Pour les réinvestissements directs(souscriptions au capital ou acquisitions de titres de sociétésopérationnelles), la durée minimale de conservation des titres acquis passe de12 mois à 5 ans. Cette exigence vise à s'assurer que le réinvestissement s'inscritdans une perspective de long terme et non dans une logique de placementspéculatif.

·      Exclusiondes activités immobilières du champ des réinvestissements éligibles

C'est la modification la plus radicale. Le texte aligne désormais la définition des activités éligibles surcelle de la réduction d'impôt pour investissement dans les PME (dite « loi TEPA», article 199 terdecies-0 A du CGI). En pratique, sont désormais exclues toutes les activités immobilières au sens de la section L de la nomenclature NAF. Cette exclusion frappe notamment :

- Les activités de marchand de bienset de promotion immobilière

- La location immobilière nue oumeublée

- Les opérations d'acquisition-revente d'immeubles, même exercées à titre habituel

- Les véhicules (fonds, sociétés,clubs deals) dont l'objet principal est l'investissement immobilier

"Cette réforme met fin à des pratiques largement utilisées dans l'immobilier professionnel. Ce qui était admis jusqu'en 2025 ne l'est plus en 2026." — Éric de Kervénoaël, directeur général de Balestra.

L'immobilier frappé d'exclusion : un bouleversement pour les investisseurs

Contrairement à certaines interprétations, la réforme ne vise pas uniquement l'immobilier patrimonial(qui était déjà exclu), mais bien l'immobilier opérationnel et professionnel.

Jusqu'à présent, les activités de marchand de biens et de promotion immobilière, bien qu'exercées à titre professionnel, pouvaient être considérées comme des réinvestissements éligibles au 150-0 B ter. Elles relevaient en effet des activités commerciales au sens des articles 34 et 35 du CGI.

La loi de finances 2026 met fin à cette zone grise. En procédant à une exclusion explicite et assumée des activités immobilières, le législateur ferme définitivement la porte à ces stratégies de réemploi, même lorsqu'elles présentent un caractère professionnel ou créateur de valeur.

"Les stratégies de value-addimmobilier, de recyclage d'actifs ou de marchands de biens ne peuvent plus servir de support de réemploi au 150-0 B ter. C'est une rupture nette avec la pratique antérieure." — Raphaël Zribi, responsable des partenariats chez Balestra.

Pour les investisseurs qui utilisaient historiquement le 150-0 B ter pour réinvestir dans l'immobilier professionnel, cette exclusion impose de repenser intégralement la stratégie de réemploi. Les schémas d'apport-cession doivent désormais s'orienter vers des logiques decapital-investissement ou d'investissement entrepreneurial, et non plus immobilier.

L'hôtellerie économique : véritable investissement dans le tissu économique local

Dans ce paysage de resserrement fiscal, l'hôtellerie, et en particulier l’hôtellerie économique, conserve son statut d'activité éligible. Cette exception n'est pas anecdotique : elle repose surune distinction fondamentale entre activité de gestion immobilière et activité d'exploitation hôtelière.

Cette dernière repose sur un principe simple : l'activité hôtelière ne se limite pas à la mise à disposition d'un bien immobilier. Elle constitue une véritable exploitation commerciale,caractérisée par la fourniture de prestations d'hébergement dans des conditions similaires à celles des établissements hôteliers classiques : accueil de la clientèle, fourniture de linge, nettoyage quotidien des chambres, services de réception.

"L'hôtellerie est par nature une activité commerciale. Elle n'est pas assimilable à la simple gestion d'un patrimoine immobilier. Cette différence de qualification fiscale montre que le législateur a bien pris en compte cette spécificité" — Yahia Ben Othman,directeur général du groupe Honpô.

Pourquoi la réforme 2026 renforce l'attractivité de l'hôtellerie économique

Le durcissement des conditions du 150-0 B ter pourrait sembler défavorable à l'investissement. En réalité, pour l'hôtellerie économique, il transforme un segment déjà attractif en choix stratégique quasi incontournable.

·      Unerareté nouvelle : l'un des seuls actifs immobiliers éligibles

Avant 2026, les investisseurs soumisaux contraintes du 150-0 B ter disposaient d'un large éventail de réinvestissements immobiliers potentiels : marchand de biens, promotion,résidentiel géré, location meublée sous conditions. Désormais, l'hôtellerie (et dans une moindre mesure, certaines formes très encadrées de para-hôtellerie) constituent les seules options immobilières encore éligibles.

Cette raréfaction mécanique de l'offre renforce la position de l'hôtellerie économique. Pour un chef d'entreprise qui cède sa société et souhaite conserver une exposition immobilière tout en bénéficiant du report d'imposition, l'hôtellerie devient l'une des rares portes d'entrée possibles.

·      Un modèle adapté aux nouvelles contraintes de conservation

L'allongement de la durée de conservation des titres à 5 ans pourrait sembler contraignant. Mais pour l'hôtellerie économique, ce délai s'inscrit parfaitement dans la logique opérationnelle du secteur.

Contrairement à un actif spéculatif(marchand de biens) ou à un placement court terme, un hôtel économique s'envisage sur une perspective de moyen/long terme : montée en puissance de l'exploitation, stabilisation de la clientèle, optimisation des marges opérationnelles. Une détention de 5 ans correspond à l'horizon naturel d'investissement dans ce segment.

"Les hôtels économiques ne sont pas des actifs de trading. Ce sont des exploitations qui se construisent dans la durée. L'obligation de conservation de 5 ans n'est pas une contrainte, c'est une évidence économique." — Amour Bakari, directeur des opérations chez Honpô.

·      Un taux de remploi de 70 % facilité par des prix d'entrée maîtrisés

Le relèvement du seuil de réinvestissement à 70 % impose de déployer rapidement un volume important decapital. Pour y parvenir dans le délai de 3 ans, il est essentiel de trouver des actifs disponibles, à des prix d'entrée accessibles.

L'hôtellerie économique présente précisément ces caractéristiques. Le segment affiche des prix d'acquisition nettement inférieurs à ceux du haut de gamme, tant en valeur par clé qu'en prix au mètre carré. Cette accessibilité permet de déployer le capital nécessaire au respect du seuil de 70 %, sans se heurter à des problématiques de disponibilité d'actifs ou de surenchère.

De plus, la raréfaction de l'offre hôtelière économique en France (près de 48 000 chambres en moins entre 2015 et 2024) crée un marché où les opportunités d'acquisition existent, à contre-courant du segment haut de gamme souvent saturé et surchargé.

·      Une rentabilité défensive dans un contexte d'exigences accrues

Le durcissement du 150-0 B ter s'accompagne d'une volonté affichée de diriger les capitaux vers desinvestissements productifs et résilients. L'hôtellerie économique répond parfaitement à cette exigence.

Comme évoqué dans nos précédentes publications, ce segment présente une demande structurelle et diversifiée : travailleurs en déplacement, clientèle sociale logée par des associations, voyageurs à budget limité. Cette segmentation de la demande, peu sensible aux variations macroéconomiques, assure des taux d'occupation réguliers tout au long de l'année.

Le modèle opérationnel sobre (surfaces compactes, personnel restreint, équipements standardisés) génère des marges stables, moins exposées aux variations de coûts que les établissements haut de gamme. Cette discipline budgétaire devient un avantage compétitif majeur dans un environnement où les coûts de financement s'alourdissent.

·      Une transformation durable facilitée, en phase avec les enjeux ESG

Les investisseurs institutionnelssoumis au 150-0 B ter doivent également anticiper les contraintes environnementales croissantes : taxonomie verte, directive CSRD, réglementation énergétique. L'hôtellerie économique, de par ses caractéristiques intrinsèques, facilite cette transition.

Les surfaces plus compactes, les équipements standardisés et les besoins énergétiques plus faibles permettent dedéployer rapidement des travaux de rénovation énergétique et de mise aux normes environnementales. Cette agilité constitue un avantage compétitif face à des actifs plus lourds et plus complexes.

"La sobriété intrinsèque dumodèle économique constitue déjà une force. Les hôtels économiques seront parmiles premiers à cocher les cases de la durabilité." — Amour Bakari, directeur des opérations chez Honpô.

Les pièges à éviter : la structuration reste déterminante

Si l'hôtellerie économique estéligible au 150-0 B ter, une vigilance particulière s'impose sur la structuration de l'investissement. L'administration fiscale distingue nettementdeux cas de figure :

Cas 1 : Acquisition intégrée murs +fonds + exploitation

La holding acquiert simultanément les murs et le fonds de commerce, et exploite directement l'hôtel ou confie cette exploitation à une société opérationnelle qu'elle contrôle. Dans ce cas, l'activité est reconnue comme économique et l'investissement est pleinement éligible au 150-0 B ter.

Cas 2 : Acquisition des murs seulsavec bail commercial

La holding acquiert uniquement les murs de l'hôtel et consent un bail commercial à un tiers qui exploite le fonds. Dans ce schéma, l'administration fiscale peut considérer que l'activité de la holding se limite à de la location immobilière, exclue du bénéfice du 150-0 Bter.

"La structuration est déterminante. Une dissociation entre propriété des murs et exploitation du fonds fragilise l'éligibilité fiscale du réinvestissement. Il faut privilégier une logique d'exploitation intégrée." — Raphaël Zribi, responsable des partenariats chez Balestra.

Pour sécuriser l'opération, il est recommandé d'acquérir l'hôtel dans une logique d'exploitation intégrée, où la holding contrôle à la fois l'actif immobilier et l'activité opérationnelle.Cette structuration garantit que l'investissement ne se limite pas à une mise en location passive.

Calendrier d'application : une fenêtre d'opportunité pour les cessions 2025

Les nouvelles règles s'appliquent aux cessions de titres apportés réalisées à compter du lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026, soit à partir de février 2026.

Conséquence pratique : si la cession des titres apportés intervient avant cette date (fin 2025 ou début 2026), le régime antérieur demeure applicable, même si le réinvestissement est réalisé ultérieurement. Les investisseurs bénéficient alors des conditions plus favorables : taux de remploi à 60 %, délai de 2 ans, conservation de 12 mois.

En revanche, pour les cessions intervenant à compter de février 2026, les nouvelles règles s'imposent intégralement : 70 % de remploi, 3 ans de délai, 5 ans de conservation, et surtout, exclusion de l'immobilier hors hôtellerie.

"Pour les entrepreneurs qui envisagent de céder leur société en 2026, anticiper la structure de réinvestissement devient essentiel. L'hôtellerie économique offre une solution sécurisée et conforme." — Éric de Kervénoaël, directeur général de Balestra.

Conclusion : l'hôtellerie économique, un choix rationnel dans un cadre durci

La loi de finances pour 2026 marque une rupture dans l'utilisation du 150-0 B ter. Le dispositif demeure, mais ses conditions d'application sont profondément modifiées : taux de remploi à 70 %, délai de 3 ans, conservation de 5 ans, et surtout, exclusion quasi totale del'immobilier.

Dans ce contexte restrictif, l'hôtellerie économique et super-économique s'impose comme un choix stratégique rationnel pour les investisseurs soumis aux obligations du 150-0 B ter. Elle conjugue :

- Une éligibilité fiscale incontestable, confirmée par la nomenclature NAF et la doctrine administrative

- Un modèle opérationnel sobre et défensif, adapté aux exigences de conservation longue

- Des prix d'entrée accessibles,facilitant le déploiement du capital dans le délai de 3 ans

- Une demande structurelle et d versifiée, assurant des taux d'occupation réguliers

- Une transformation durable facilitée, en phase avec les enjeux ESG

Alors que la location meublée, le marchand de biens, la promotion immobilière et la quasi-totalité des stratégies immobilières sont désormais exclues du bénéfice du report d'imposition, l'hôtellerie économique conserve sa place parmi les rares investissements immobiliers pleinement éligibles.

Pour les chefs d'entreprise qui cèdent leur société en 2026 et cherchent à réinvestir intelligemment tout en préservant le bénéfice du 150-0 B ter, l'hôtellerie économique n'est pas une option par défaut : c'est un choix stratégique lucide, ancré dans la réalité économique des territoires et adapté aux nouvelles contraintes fiscales.

"La réforme de 2026 a fermé de nombreuses portes. L'hôtellerie économique reste l'une des rares fenêtresouvertes pour allier performance, conformité fiscale et utilité territoriale." — Mickaël Blondel, directeur du développement chez Balestra.

A propos de BALESTRA :

BALESTRA est une société de gestion de fonds d'investissement immobiliers indépendante agréée par l'AMF depuis juillet 2024 sous le numéro d'agrément 20240017. Le single family office VERDOSO INVESTMENTS SA est l'actionnaire de référence deBALESTRA.

Balestra est adhérentde l'ASPIM.

HONPO est la société d'exploitation hotellière de VERDOSO depuis 2021. Elle possède plus de 30 actifs sous gestion pour une valeur de 75 mn €.

VERDOSO INVESTMENTSSA est un acteur indépendant spécialisé depuis 1997 dans la transformation d'industries traditionnelles en phase de rupture. Il a pour vocation de détenir directement ou indirectement le contrôle des entreprises et ceci afin d'être l'interlocuteur privilégié des dirigeants et du management.

C'est un acteur incontournable du private equity sur les segments du :

- Retournement d'entreprise

- Carve-out

Avec un historique dans le secteur immobilier et une forte présence sur les marchés internationaux. Il soutient BALESTRA dans la réalisation de nos objectifs et dans son expansion.

VERDOSO INVESTMENTSSA emploie directement ou indirectement 3.000 personnes et contrôle 8 sociétés. Le chiffre d'affaires agrégé est d'environ 600 M€ et l'EBITDA de l'ordre de 50M€. Au cours des 20 dernières années, il a participé à la restructuration de 30 sociétés industrielles.

ACESS HOTEL 250 : nouveau millesime reprenant la même stratégie d’investissement qu’Access Hotel 150, soit :

·       Duréede 5 ans, après la clôture de la collecte

·       Stratégied’investissement : valorisation de fonds et murs d’hôtels économiques

·       Différents types de parts, dont des parts distributives (objectif : 5% par an nongaranti)

·       Objectif de TRI >12% non garanti

·       Eligible art.150.0 B ter

·       Avantages fiscaux : exonération IFI, régime de faveur IS et IR (en fonction dessituations individuelles)

Information :

Le présent document, donné à titre d'information, est destiné exclusivement aux journalistes et professionnels de la presse et des médias. Les informations sont fournies dans le seul but de permettre aux journalistes et professionnels de la presse et des médias d'avoir une vue d'ensemble, et ce quel que soit l'usage qu'ils en font, qui relève exclusivement de l'indépendance éditoriale et pour lequel BALESTRA décline toute responsabilité. Ce document ne saurait constituer une publicité, ni une offre d'achat ou de vente. Il n'engage pas la responsabilité de BALESTRA. L'investissement comporte une exposition aux aléas du marché immobilier entraînant notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

‍