L'hôtellerie économique en Europe: quatre marchés, quatre logiques

L'hôtellerie économique s'impose progressivement comme l'une des classes d'actifs les plus résilientes du panorama immobilier européen. Portée par une demande structurelle et diversifiée, peu sensible aux cycles conjoncturels, elle attire un intérêt croissant des investisseurs: à mesure que les autres stratégies immobilières se complexifient ou se ferment. Pourtant, ce segment n'est pas monolithique. Selon que l'on se place en France, en Allemagne, en Espagne ou en Italie, on est confronté à des réalités de marché radicalement différentes : niveaux de maturité, structures de l'offre, profils de la demande, attractivité pour le capital - tout diverge. Une analyse comparative, pays par pays et thème par thème, s'impose.

Par Mickaël Blondel, responsable des partenariats chez Balestra.

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I. Panorama : quatre marchés, quatre poids très inégaux

L'hôtellerie économique, établissements une à deux étoiles ou assimilés, positionnés sur des tarifs accessibles avec un service standardisé, représente des réalités de taille très différentes selon les pays. L'Italie détient le parc hôtelier le plus vaste d'Europe avec environ 33 000 établissements, suivie de l'Allemagne avec environ 30 000, puis de l'Espagne avec environ 17 000 et de la France avec environ 14 000. Mais la taille brute du parc dit peu de chose sur le poids réel du segment économique dans chacun de ces marchés.

C'est précisément là que les écarts se creusent. En France, l'hôtellerie économique et super-économique représente environ 20 % du parc total, une proportion qui en fait l’un des marchés européens le plus structuré dans ce segment, avec des chaînes nationales qui ont façonné l'entrée de gamme depuis les années 1980. En Allemagne, l’offre économique est portée par un tissu de chaînes nationales et internationales solidement implanté dans les grandes métropoles. En Espagne, un pays dont l’économie touristique est structurée autour du loisir balnéaire et des complexes hôteliers de catégorie intermédiaire, l’entrée de gamme standardisée reste sous-développée. Enfin, en Italie, le segment économique chaîné est le plus faible des quatre marchés, révélateur d’un marché dominé par des structures indépendantes et familiales.

Ces constats posent le cadre. Sur un même continent au sein d'une zone économique intégrée, le même concept hôtelier connaît des degrés de maturité radicalement différents avec, pour l'investisseur, des implications très concrètes sur la disponibilité des actifs, les prix d'entrée, les risques opérationnels et les potentiels de rendement.

"L'hôtellerie économique n'est pas un marché uniforme. C'est une mosaïque de réalités nationales, où chaque géographie appelle une lecture et une stratégie spécifiques."  Éric de Kervénoaël, directeur général de Balestra

II. Structure de l'offre : du chaînage français à la fragmentation italienne

La France, championne du chaînage

Le marché français est celui où l'offre économique est la plus structurée et la plus concentrée. Les grandes enseignes (Ibis Budget, Première Classe, B&B Hotels, Campanile, Kyriad) y ont bâti un réseau dense qui couvre aussi bien les périphéries urbaines que les zones industrielles et les axes routiers. Le marché français compte environ 75 % d’hôtels indépendants en nombre d’établissements, mais les chaînes représentent près de 50 % des chambres disponibles, un niveau de concentration sans équivalent en Europe continentale. Cette structuration est le fruit d'une histoire de quatre décennies : les chaînes économiques françaises ont été pionnières dans la standardisation du produit hôtelier d'entrée de gamme, inventant un modèle : chambre fonctionnelle, services réduits au strict nécessaire, prix bas garantis, qui a ensuite essaimé dans toute l'Europe.

Mais ce marché mature connaît aujourd'hui une phase d'assainissement. Le parc économique français a perdu près de 1 100 établissements entre 2019 et2024 : fermeture d'établissements vétustes, non conformes aux nouvelles normes environnementales et numériques, incapables d'absorber les coûts de rénovation. Cette contraction ne signifie pas une perte d'attractivité du segment, elle reflète une sélection naturelle qui renforce la valeur des actifs restants.

L'Allemagne : des champions nationaux dans un marché à deux vitesses

Le marché allemand présente une structure duale. D'un côté, les grandes métropoles comme Munich, Berlin, Francfort, Hambourg, Düsseldorf, disposent d'une offre économique chaînée et professionnelle, animée par des acteurs comme Motel One, B&B Hotels, Ibis ou encore Premier Inn. Motel One, fondé à Munich en 2000, incarne à lui seul la réussite du segment dans les grandes villes allemandes : avec plusieurs centaines d'établissements en Europe, il a redéfini le concept d'hôtel économique urbain en y intégrant un design soigné, transformant l'entrée de gamme en choix assumé plutôt qu'en option par défaut.

De l’autre côté, les villes moyennes et les zones rurales restent dominées par un tissu d’établissements indépendants peu standardisés. C’est précisément dans cet entre-deux que résident les opportunités de consolidation pour des opérateurs organisés.

L'Espagne : un marché de loisirs qui sous-développe l'entrée de gamme

En Espagne, la structure de l’offre hôtelière reflète avant tout l’histoire touristique du pays. Les grands groupes nationaux - Meliá, Barceló, Iberostar,Riu - ont construit leur puissance sur des complexes balnéaires de catégorie intermédiaire à supérieure, délaissant structurellement le bas de gamme standardisé. L’offre d’entrée de gamme est composée en majorité de pensions, d’hostales et de petites structures familiales, concentrées dans les centres-villes et peu réplicables à grande échelle.

Les enseignes internationales - Ibis Budget, B&B Hotels, Premier Inn -commencent à développer leur présence dans les principales agglomérations(Madrid, Barcelone, Valence, Séville), mais leur part de marché reste marginale. C'est justement ce retard structurel qui constitue l'opportunité :un marché à fort potentiel touristique et démographique, avec une offre économique chaînée quasi inexistante.

L'Italie : la plus grande fragmentation d'Europe

L’Italie représente le cas le plus extrême de l’Europe des quatre. Avec 33 000 établissements hôteliers, elle dispose du parc le plus dense du continent, mais aussi du plus fragmenté. Le marché est dominé par la transmission familiale, les structures à faible capacité (moins de 20 chambres en moyenne pour les établissements indépendants) et une culture de l’indépendance profondément ancrée dans les pratiques commerciales.

Les grandes chaînes économiques internationales y sont présentes dans les hubs majeurs (Milan, Rome, Florence, Venise), mais leur implantation reste superficielle comparée à leur position en France ou en Allemagne. Cette atomisation du marché rend la consolidation complexe, mais elle offre en contrepartie un gisement d'actifs sous-valorisés pour les opérateurs capables d'en maîtriser l'intégration.

III. Profil de la demande : affaires, loisirs et clientèle de fond

La demande adressée à l'hôtellerie économique n'est pas homogène, ni dans sa nature ni dans sa répartition géographique. Elle se structure autour de trois grands profils : la clientèle d'affaires (déplacements professionnels, techniciens, commerciaux), la clientèle loisirs à budget contraint (tourisme individuel ou familial), et ce que les opérateurs appellent la "clientèle de fond" : travailleurs saisonniers, personnes en déplacement contraint, clientèle sociale hébergée via des associations ou des collectivités.

L'Allemagne et la France : deux marchés à dominante affaires

En Allemagne, la clientèle d'affaires est le moteur historique du segment économique. Les foires et salons professionnels - Messe Frankfurt, Messe München, Hannover Messe - génèrent chaque année des millions de nuitées concentrées sur des périodes courtes mais à fort volume. Cette dépendance à l'agenda corporate crée une demande régulière et prévisible, mais aussi une exposition aux cycles économiques : le ralentissement de l'industrie allemande en 2024-2025 s'est traduit par une contraction des volumes de déplacements professionnels, pesant directement sur les taux d'occupation du segment économique dans les grandes villes.

En France, la demande est plus mixte. La clientèle d'affaires y reste importante : ouvriers et techniciens en déplacement sur chantier, commerciaux itinérants, équipes de maintenance, mais elle cohabite avec une demande touristique domestique significative et une clientèle sociale de plus en plus structurée. Certains opérateurs français ont développé des partenariats avec des associations et des collectivités locales, garantissant des taux de remplissage minimaux indépendants des aléas saisonniers. Ce modèle hybride confère au marché français une robustesse que ses voisins n'ont pas encore développée à la même échelle.

L'Espagne et l'Italie : loisirs en tête, mais demande de fonds sous-exploitée

En Espagne, la demande adressée à l'hôtellerie économique est avant tout touristique. Les flux de visiteurs internationaux : 96,8 millions en 2025,faisant de l'Espagne la deuxième destination mondiale, constituent un vivier considérable pour le segment entrée de gamme, à condition de disposer d'une offre suffisamment structurée pour les accueillir. Aujourd'hui, une large part de cette demande est captée par les plateformes de location entre particuliers(Airbnb, Vrbo) ou par des établissements informels, faute d'une offre économique chaînée et visible à grande échelle.

En Italie, la configuration est similaire : un tourisme culturel de masse à Rome, Florence et Venise, des flux balnéaires en été, et une demande interne moins visible mais structurellement présente, notamment dans le Nord industriel, où les zones de Lombardie, Piémont et Vénétie génèrent des flux de déplacements professionnels réguliers. Milan constitue à elle seule un marché d'affaires significatif, avec une clientèle corporate qui reste sous-servie parle segment économique local.

Dans les deux pays, la clientèle de fond (travailleurs agricoles saisonniers, personnels de chantier, populations en situation de relogement)représente un flux de demande régulier et peu médiatisé, qui bénéficierait d'une offre structurée là où elle est quasi inexistante aujourd'hui.

"La demande adressée à l'hôtellerie économique est à la fois plus large et plus résiliente qu'on ne le croit. Travailleurs en déplacement, voyageurs à budget contraint, clientèle sociale : ce sont des flux structurels, pas des flux conjoncturels."  Amour Bakari, directeur des opérations chez Honpô

IV. Performances opérationnelles : des dynamiques contrastées en 2024–2025

L'analyse des performances opérationnelles : taux d'occupation, RevPAR (revenu par chambre disponible), ADR (prix moyen par chambre), révèle des dynamiques très différentes selon les pays, et met en évidence les forces et les vulnérabilités propres à chaque marché.

La France : stabilité relative, pression sur le bas de gamme

En France, le taux d'occupation moyen du secteur hôtelier s'établit autour de 62% en 2025, avec un RevPAR en progression modérée de 1 % sur l'année. Mais cette moyenne masque une réalité segmentée : le haut de gamme et le luxe ont progressé de 5% en RevPar, notamment grâce à l'effet Jeux Olympiques de Paris, tandis que le segment économique a enregistré un repli relatif. Ce phénomène s'explique en partie parle ralentissement du secteur de la construction, traditionnel pourvoyeur de nuitées pour l'hôtellerie économique, et en partie par la nécessaire rénovation d'une partie du parc vieillissant, qui réduit temporairement l'offre disponible.

L'Allemagne : une correction cyclique sévère

Le marché allemand a connu en 2025 l'une des corrections les plus marquées d'Europe. Selon les données de MKG Consulting, le pays enregistre une baisse de RevPAR de l'ordre de 12 % par rapport à l'été 2024, le pire résultat du panel européen sur la période. Cette contraction reflète plusieurs facteurs convergents : un effet de base défavorable (2024 avait bénéficié d'événements exceptionnels, dont de grandes tournées musicales à fort impact local), un ralentissement prononcé de l'économie industrielle allemande réduisant les volumes de déplacements professionnels, et une pression accrue sur les prix dans un contexte de montée en puissance des plateformes de location entre particuliers dans les grandes villes.

Cette correction est cyclique et non structurelle. Les fondamentaux du marché allemand, profondeur de la clientèle d'affaires, densité du calendrier de salons, infrastructure hôtelière professionnalisée, restent solides à moyen terme.

L'Espagne : des performances globales remarquables, mais une normalisation s'amorce

L'Espagne affiche les meilleures performances brutes parmi les quatre marchés en 2024-2025. Les taux d'occupation dans les destinations balnéaires dépassent régulièrement 70%, les ADR ont progressé de façon significative depuis 2022, et l'appétit des investisseurs pour le marché hôtelier espagnol ne faiblit pas : Madrid et Barcelone figurent parmi les cinq destinations les plus recherchées par les acquéreurs institutionnels selon les données Cushman & Wakefield 2025.

Néanmoins, un signal de normalisation apparaît. Ce mouvement de correction est sain pour la durabilité du marché et ne remet pas en cause son attractivité à long terme, mais il invite à une lecture moins euphorique des perspectives à court terme.

L'Italie : des performances solides dans les grandes destinations, disparités en province

En Italie, les grandes destinations culturelles (Rome, Florence, Venise, Milan) affichent des taux d'occupation soutenus - environ 74% en 2025, portés par une demande internationale toujours forte. Milan en particulier bénéficie d'une double demande : touristique et corporate, nourrie par les événements de mode, les salons professionnels et le tissu industriel du Nord.

En dehors des grandes villes, la situation est beaucoup plus contrastée. Les zones rurales et les villes secondaires affichent des taux d'occupation structurellement faibles, une forte saisonnalité et des RevPAR modestes. Cette hétérogénéité rend l'analyse nationale peu représentative de la réalité locale, et impose une approche micro-géographique rigoureuse pour tout investisseur cherchant à se positionner sur ce marché.

V. Tendances transversales : ce que cesmarchés ont en commun

La pression des OTA : un enjeu partagé, une réponse inégale

Dans les quatre pays, les plateformes de réservation en ligne (Booking.com, Expedia en tête) exercent une pression structurelle sur les marges des hôtels économiques. Le taux d'intermédiation dans ce segment est particulièrement élevé : faute de programmes de fidélité puissants et de clientèle corporate captive, les établissements d'entrée de gamme indépendants peuvent atteindre 60 à 80% de leurs réservations via les OTA, avec des commissions qui grèvent directement la rentabilité opérationnelle. Les chaînes économiques, mieux armées pour développer des canaux directs, réduisent cette dépendance, mais ne l'éliminent pas. C'est l'un des arguments en faveur du chaînage : au-delà de la standardisation du produit, il permet une distribution plus maîtrisée.

La contrainte ESG : un accélérateur de recomposition du parc

Les réglementations environnementales européennes - directive CSRD, taxonomie verte, exigences de performance énergétique des bâtiments -s'appliquent progressivement à l'ensemble du parc hôtelier. Dans ce contexte,l'hôtellerie économique présente un avantage structurel souvent sous-estimé : ses surfaces compactes, ses équipements standardisés et ses besoins énergétiques intrinsèquement plus faibles facilitent la mise aux normes.Rénover un hôtel économique de 60 chambres est infiniment plus simple et moins coûteux qu'une mise aux normes d'un palace classé. Cette agilité constitue un avantage compétitif croissant, et explique pourquoi les fonds d'investissement soumis aux engagements ESG regardent de plus en plus ce segment.

La concurrence des hébergements alternatifs : un impact différencié selon les marchés

Airbnb et ses concurrents ont profondément modifié le paysage de l'hébergement touristique en Europe. Leur impact est cependant très inégal selon les segments : l'hôtellerie d'affaires, peu attirée par la location entre particuliers pour des raisons de facturation, de garantie et de service, résiste mieux. En revanche, la clientèle touristique loisirs à budget contraint est la plus exposée à la substitution. C'est en Espagne et en Italie, où la demande loisirs est dominante, que la concurrence des plateformes est la plus vive. En France et en Allemagne, la proportion de clientèle d'affaires dans le segment économique offre une protection naturelle.

La clientèle sociale : un levier sous-exploité à l'échelle européenne

Dans les quatre marchés, la demande sociale - travailleurs saisonniers, personnes en situation de relogement, populations orientées par des associations ou des collectivités - représente un flux de revenus stable et désaisonnalisé, encore largement sous-structuré. La France a développé les modèles les plus aboutis, avec des opérateurs qui ont formalisé des partenariats avec des bailleurs sociaux et des associations caritatives. Cette approche, réplicable dans les autres pays, offre un plancher de remplissage qui réduit mécaniquement la volatilité des performances et améliore la visibilité des cash-flows pour les investisseurs.

VI. Attractivité pour l'investisseur : quel marché pour quelle stratégie ?

Au terme de cette analyse comparative, il est possible de dresser un profil d'attractivité par pays, en fonction des critères qui importent le plus à un investisseur : prix d'entrée, liquidité du marché, profondeur de la demande, risques opérationnels et potentiel de création de valeur.

La France est le marché de la visibilité et de la sécurité relative. Le cadre juridique et fiscal est maîtrisé, les opérateurs locaux sont nombreux et professionnels, et la contraction du parc, loin d'être un signal négatif, crée un environnement favorable à la valorisation des actifs restants. La demande est diversifiée, les performances prévisibles, la liquidité correcte. En contrepartie, la concurrence sur les actifs de qualité s'est intensifiée, et les prix d'acquisition ont progressé. C'est un marché de conviction à moyen terme, où la sélectivité sur les actifs est essentielle.

L'Allemagne offre une profondeur de marché unique en Europe, portée par le premier tissu industriel et le premier calendrier de salons professionnels du continent. La correction de 2025 est cyclique, non structurelle, et crée des fenêtres d'acquisition à des prix raisonnés dans les grandes métropoles. L'investisseur doit toutefois accepter une exposition à la cyclicité de la demande corporate et intégrer le risque macro-économique lié au ralentissement de l'industrie allemande.

L'Espagne est le marché du premier entrant structuré. Le segment économique chaîné y est quasi inexistant, la demande est massive (96,8 millions de touristes annuels) et la dynamique de développement des grandes enseignes économiques s'amorce. L'investisseur qui se positionne tôt dans ce cycle bénéficiera d'un avantage de positionnement considérable. Le risque est opérationnel : déployer une stratégie économique dans un marché non mature exige une expertise locale solide et un partenaire opérationnel fiable.

L'Italie représente le marché du potentiel de transformation le plus élevé. La fragmentation du parc, la sous-valorisation des actifs et la demande structurelle, touristique au Sud et dans les villes d'art, corporate au Nord, dessinent un terrain idéal pour une stratégie de consolidation et de montée en valeur. Le potentiel de création de valeur par rénovation, standardisation et chaînage y est le plus important des quatre marchés. En contrepartie, la complexité opérationnelle et la longueur des processus sont maximales.

« Les opportunités les plus prometteuses en hôtellerie économique ne se trouvent pas dans les actifs déjà prisés aujourd’hui, mais dans des marchés encore peu développés, des zones en cours de consolidation et des établissements qui n’ont pas encore été valorisés ou transformés. » — Yahia Ben Othman, directeur général du groupe Honpô

Conclusion : un segment, quatre marchés, une conviction

L'hôtellerie économique européenne n'est pas une classe d'actifs uniforme. Elle est le reflet de structures économiques nationales, d'histoires touristiques différentes et de maturités d'investissement très inégales. La France a construit un marché chaîné et mature, aujourd'hui en phase d'assainissement et de sélection des meilleurs actifs. L'Allemagne dispose d'une profondeur de marché sans égale, momentanément sous pression cyclique mais solidement ancrée dans la réalité économique du continent. L'Espagne représente une opportunité de premier entrant rare, à condition d'accepter la complexité d'un marché en construction. L'Italie, enfin, cumule la taille, la fragmentation et le potentiel de valorisation pour les opérateurs capables d'en maîtriser l'exécution.

Ce qui unit ces quatre marchés, c'est la robustesse structurelle de la demande adressée au segment économique : une clientèle diversifiée, peu sensible aux cycles, portée par des fondamentaux démographiques et économiques de long terme. Ce qui les distingue, c'est précisément ce que l'investisseur doit comprendre avant de déployer son capital : car c'est dans ces nuances que se trouvent les véritables opportunités et les vrais risques.

Balestra, à travers son fonds ACCESS HOTEL 250, accompagne les investisseurs dans cette démarche sur les marchés français et européens :identification des actifs, structuration des acquisitions, suivi opérationnel et optimisation des rendements. Dans un environnement où les stratégies immobilières traditionnelles se complexifient ou se ferment, l'hôtellerie économique s'impose comme un choix stratégique raisonné, à condition d'être guidé par une expertise réelle du secteur.

"La réforme fiscale de 2026 a fermé de nombreuses portes dans l'immobilier traditionnel. L'hôtellerie économique reste l'une des rares fenêtres ouvertes — et à l'échelle européenne, le potentiel à saisir est considérable."  — Mickaël Blondel, responsable des partenariats chez Balestra

À propos de BALESTRA

BALESTRA est une société de gestion de fonds d'investissement immobiliers indépendante, agréée par l'AMF depuis juillet 2024 (numéro d'agrément 20240017). Membre de l'ASPIM, Balestra est adossée au single family office VERDOSO INVESTMENTS SA, acteur indépendant spécialisé depuis 1997 dans la transformation d'industries traditionnelles. HONPÔ, société d'exploitation hôtelière de VERDOSO depuis2021, gère plus de 30 actifs pour une valeur d'environ 75 M€.

ACCESS HOTEL250 — nouveau millésime du fonds Access Hotel — reprend la même stratégie d'investissement : durée de 5 ans après clôture de la collecte, valorisation de fonds et murs d'hôtels économiques, objectif de TRI >12 % (non garanti),éligible à l'article 150-0 B ter, avec des parts distributives à objectif de rendement de 5 % par an (non garanti).

Information: Le présent document est destiné exclusivement aux journalistes et professionnels de la presse et des médias. Il ne constitue pas une offre d'achat ou de vente. L'investissement comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.