Evolution des performances hôtelières : la résilience de la gamme économique face aux autres segments

Par Raphaël Zribi, responsable des partenariats chez Balestra

‍Le marché hôtelier européen a connu un cycle inédit ces cinq dernières années. Après l’effondrement de 2020 et les fluctuations de 2021, le secteur hôtelier s’est remarquablement redressé. De 2022 à 2025, la fréquentation a retrouvé progressivement son niveau pré-covid. En France, le RevPAR[1] a progressé de +85 % en 2022 pour atteindre 69,2€[2],grâce à la combinaison d’une hausse des prix moyens et d’un redressement rapide des taux d’occupation.

Ces chiffres du secteur hôtelier pour 2024 sont encourageants, avec un taux d’occupation national autour de 65 %. Le marché de l’investissement n’est pas en reste avec un volume investi en hôtellerie de 2,7 milliards d’euros, soit une hausse de 25 % par rapport à 2023[3]. Autre élément positif, les investisseurs institutionnels confirment leur intérêt pour la classe d’actifs.

Alors que le marché évolue dans un contexte marqué par une forte inflation, la hausse des taux et des incertitudes macroéconomiques, l’hôtellerie fait preuve d’une résilience remarquable. Malgré ces contraintes, le secteur continue de générer des performances solides, supérieures à celles de nombreux autres actifs immobiliers, confirmant ainsi son attractivité et sa stabilité.

Taux d’occupation : la stabilité de l’hôtellerie économique

La reprise post-covid a bénéficié à toutes les catégories d’hôtels, mais les trajectoires divergent. Le haut de gamme et le luxe ont capté les hausses de tarifs grâce au retour des clientèles internationales. Leur RevPAR a dépassé170 € en 2022, un niveau inédit. Mais derrière ces performances brillantes, les taux d’occupation restent plus volatils, dépendants des flux long-courriers et des clientèles premium, sensibles aux aléas géopolitiques ou aux variations de pouvoir d’achat.

À l’inverse, l’hôtellerie économique a confirmé la robustesse de son modèle. Avec des taux d’occupation oscillant entre 63 % et 65 % en 2022-2023, le segment bénéficie d’une base de clientèle domestique, diversifiée et contrainte :déplacements professionnels à budget limité, courts séjours touristiques, voyages familiaux, clientèle de passage en périphérie urbaine ou à proximité des hubs de transport.

Comme le souligne Christophe Delacour, directeur général chez Balestra : « La hausse des prix profite avant tout au haut de gamme, mais l’hôtellerie économique bénéficie d’une base de demande plus stable ». Ce socle défensif explique pourquoi l’hôtellerie économique conserve une occupation régulière, même dans les phases de ralentissement.

Rentabilité: volatilité ou régularité

Sur le plan financier, la comparaison est tout aussi éclairante. Le haut de gamme performe plus lors des phases d’expansion : RevPAR croissant, ADR [4] en hausse à deux chiffres. Mais il reste structurellement plus exposé aux chocs :une baisse de fréquentation ou une réduction de l’ADR impacte immédiatement le GOP[5].

Dans l’hôtellerie économique, bien que le RevPAR progresse moins vite en valeur absolue, le modèle repose sur une efficacité opérationnelle qui protège la rentabilité. Des coûts d'investissement et de rénovation moindres, des surfaces plus compactes, un personnel réduit, des charges d’exploitation allégées permettent de limiter les coûts fixes. Selon l’étude Industrie hôtelière française 2023 (KPMG), le segment des établissements 1-2 étoiles affiche en2022 des niveaux de GOPPAR (résultat brut d’exploitation par chambre disponible) en léger recul par rapport à 2019 (−3 %) en moyenne, mais ceci reste modeste face aux chutes observées sur d’autres segments.

L’hôtellerie économique progresse moins vite en valeur absolue, mais son modèle repose sur une efficacité opérationnelle qui protège la rentabilité. Le RevPAR économique atteignait 50,7 € en 2022, en hausse de +60 % par rapport à 2021[6].Derrière ce chiffre se cache une équation simple : des coûts d’investissement et de rénovation inférieurs, des surfaces plus compactes, un personnel réduit,et des charges d’exploitation allégées.

« Le point mort opérationnel est plus bas dans l’hôtellerie économique, ce qui protège les marges en cas de ralentissement » rappelle Yahia Ben Othman, directeur général du groupe Honpô. Dans un environnement où les coûts de financement s’alourdissent, cette discipline budgétaire devient un avantage compétitif majeur.

Résilience face aux crises : l’hôtellerie économique comme amortisseur de cycle

La crise sanitaire a démontré de manière éclatante que l’hôtellerie économique joue un rôle d’amortisseur. Alors que le haut de gamme dépendait du retour des touristes internationaux et des clientèles d’affaires premium, l’hôtellerie économique a plus rapidement retrouvé son public grâce à une demande domestique captive.

Cette résilience repose sur trois piliers :

1. Une clientèle contrainte : déplacements professionnels indispensables, associations, séjours familiaux à budget serré.
2. Des coûts maîtrisés : rénovations et mises aux normes proportionnellement moins lourdes, ce qui facilite les arbitrages en période d’incertitude.
3. Une diversification naturelle : la répartition entre clientèle affaires, sociale, loisirs et transit réduit la dépendance à une seule source de demande.

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Comme le souligne Kenan Saltan, directeur financier chez Honpô: « L’hôtellerie économique se révèle moins sensible aux chocs exogènes, car sa clientèle est composée de segments contraints et récurrents ».

Implications pour les investisseurs

Pour les investisseurs, la lecture est claire : l’hôtellerie économique, offre un profil de cash-flow plus prévisible, moins exposé aux retournements et à la volatilité des ADR.

Les actifs économiques présentent également des points d’entrée plus accessibles, tant en prix par clé qu’en coûts de repositionnement. Ils se prêtent particulièrement aux stratégies value-add, combinant rénovation, montée en gamme légère et optimisation opérationnelle.

« Le retour massif des voyageurs a replacé l’hôtellerie au cœur des allocations :les volumes investis témoignent d’un appétit retrouvé »observe Eric de Kervénoaël. Dans ce contexte, l’hôtellerie économique apparaît comme une composante incontournable d’un portefeuille diversifié.

Balestra: une conviction forte sur l’hôtellerie économique

La grande tendance actuelle pousse à la montée en gamme — avec la transformation d’hôtels 1 ou 2 étoiles en établissements 3, 4 ou 5 étoiles. Balestra revendique une stratégie à contre-courant, centrée exclusivement sur l’hôtellerie économique.

Ce positionnement découle d’une conviction simple : dans un marché où la plupart des investisseurs cherchent la valorisation par le haut, la véritable source de performance réside dans la stabilité du remplissage et la maîtrise structurelle de l’exploitation. Ce segment, aujourd’hui décoté et négligé, bénéficie pourtant d’une demande solide, régulière et peu sensible aux aléas macroéconomiques. Pour Balestra, c’est précisément dans ces fondamentaux que se trouve la valeur à long terme.

Une approche pragmatique et orientée performance

En misant sur des actifs économiques, Balestra privilégie une logique de gestion active plutôt que spéculative. L’objectif n’est pas de transformer radicalement le modèle, mais d’en perfectionner les leviers : optimisation du taux d’occupation, discipline budgétaire, rationalisation des coûts et amélioration ciblée de l’expérience client. Ce choix stratégique traduit une conviction de fond : l’hôtellerie économique n’est pas un segment de repli, mais un segment d’avenir, dont la résilience et la prévisibilité ont été démontrées. Dans un contexte d’inflation et de taux élevés, cette approche offre un équilibre rare entre rendement, stabilité et potentiel de création de valeur.

Le contraste entre l’hôtellerie économique et le haut de gamme illustre deux logiques complémentaires : d’un côté, des performances significatives mais volatiles ; de l’autre, une régularité défensive et une résilience éprouvée.

En période de croissance, le haut de gamme maximise la valeur. En phase d’incertitude, l’hôtellerie économique amortit le cycle et sécurise les cash-flows. Pour les investisseurs comme pour les exploitants, c’est dans cette complémentarité que réside l’équilibre stratégique de demain.

A propos de BALESTRA :

BALESTRA est une société de gestion de fonds d’investissement immobiliers indépendante agréée par l’AMF depuis juillet 2024 sous le numéro d’agrément 20240017. Le single family office VERDOSO INVESTMENTS SA est l’actionnaire de référence de BALESTRA.

Balestra est adhérent de l’ASPIM.

HONPO est la société d’exploitation hotellière de VERDOSO depuis2021. Elle possède plus de 30 actifs sous gestion pour une valeur de 75 mn €.

VERDOSO INVESTMENTS SA est un acteur indépendant spécialisé depuis1997 dans la transformation d’industries traditionnelles en phase de rupture. Il a pour vocation de détenir directement ou indirectement le contrôle des entreprises et ceci afin d’être l’interlocuteur privilégié des dirigeants et du management.

C'est un acteur incontournable du private equity sur les segments du :

- Retournement d'entreprise

- Carve-out

Avec un historique dans le secteur immobilier et une forte présence sur les marchés internationaux. Il soutient BALESTRA dans la réalisation de nos objectifs et dans son expansion.

VERDOSO INVESTMENTS SA emploie directement ou indirectement 3.000personnes et contrôle 8 sociétés. Le chiffre d’affaires agrégé est d’environ600 M€ et l’EBITDA de l’ordre de 50 M€. Au cours des 20 dernières années, il a participé à la restructuration de 30 sociétés industrielles.

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[1] Revenue Per Available Room

[2] BNPRE, le marché hôtelier en France - T4 2022

[3] BNPRE, le marché hôtelier en France – T4 2024

[4] Average Daily Rate

[5] Gross Operating Profit

[6] BNPRE, le marché hôtelier en France – T4 2022

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