Fonds éligibles au 150-0 B ter en 2026 : lesquels choisir pour réinvestir une plus-value

L'essentiel

• La loi de finances 2026 a resserré l'article 150-0 B ter du CGI pour les cessions de titres apportés réalisées à compter de février 2026 : la part de produit à réinvestir passe de 60 % à 70 %, le délai de réinvestissement de 2 à 3 ans, et, pour tous types d'investissement, la durée de conservation des titres de 1 an à 5 ans.
• Surtout, la réforme exclut désormais les activités immobilières du champ du remploi. C'est, selon l'équipe Balestra, « la modification la plus radicale ». Les cessions intervenues avant cette date conservent l'ancien régime.
• Conséquence : la question n'est plus « quel rendement ? » mais d'abord « quel véhicule reste éligible ? ». Un réinvestissement mal qualifié fait perdre le report d'imposition.
• Nous classons ci-dessous des catégories de véhicules (et non des fonds nommés) selon quatre critères d'éligibilité post-réforme : (1) activité commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, (2) contrôle et exploitation opérationnelle, (3) conservation de 5 ans, (4) structuration intégrée murs + fonds pour les actifs d'exploitation.
• L'hôtellerie demeure l'une des rares voies immobilières éligibles, parce que l'exploitation hôtelière est une activité commerciale, non une gestion passive de biens.
• Le fonds Access Hotel géré par Balestra est présenté ici comme exemple travaillé d'une structuration conçue pour répondre à ces critères : ni le seul véhicule de sa catégorie, ni une recommandation. Chaque situation doit être validée avec un conseil fiscal.

Loi de finances 2026 : pourquoi l'éligibilité prime désormais sur le rendement

Le dispositif de l'article 150-0 B ter du CGI permet, depuis 2012, de différer l'imposition d'une plus-value réalisée lors de la cession de titres d'une société : l'apporteur cède ses titres à une holding qu'il contrôle, laquelle peut les revendre sans imposition immédiate, à condition de réinvestir (remploi) une fraction du produit dans une activité économique éligible si la cession intervient dans les trois ans. C'est, de l'aveu même des praticiens, l'un des dispositifs fiscaux les plus sollicités par les entrepreneurs cédants. Le mécanisme (apport, cession, remploi) est resté stable dans son principe. Ce qui a changé, en profondeur, c'est le périmètre de ce qui est éligible.

La loi de finances 2026 a relevé les seuils et restreint le champ des réinvestissements admis. Pour un dirigeant qui vient de céder son entreprise, et pour le conseiller qui l'accompagne, l'enjeu opérationnel n'est plus de comparer des rendements affichés : c'est de s'assurer que le véhicule retenu coche effectivement les cases du dispositif. Un remploi réalisé dans un véhicule non éligible ne diffère rien : il déclenche l'imposition que l'on cherchait précisément à reporter.

Le durcissement pourrait sembler refermer la porte de l'immobilier. En réalité, selon le texte, il déplace la ligne de partage : il écarte l'immobilier passif mais paraît laisser ouvertes les activités qualifiées de commerciales au sens fiscal. C'est cette distinction (dont l'application à un cas précis relève d'un fiscaliste), et non le niveau de rendement, qui structure le classement ci-dessous. L'article ne nomme aucun fonds concurrent et ne hiérarchise aucune performance : il décrit des structures juridiques et leur compatibilité de principe avec le régime, sans se substituer à une analyse fiscale individualisée.

La réforme 2026 en quatre paramètres

Avant de classer les véhicules, il faut poser les chiffres. La loi de finances 2026 modifie quatre paramètres du remploi :

• Taux de réinvestissement obligatoire : 60 % → 70 %
• Délai de réinvestissement : 2 ans → 3 ans
• Durée de conservation des titres : 1 an (12 mois) → 5 ans
• Activités immobilières : admises (zone grise) → exclues du champ du remploi

Deux précisions de calendrier et de périmètre, décisives en pratique :

• Application. Les nouvelles règles s'appliquent aux cessions de titres apportés réalisées à compter de février 2026. Les cessions intervenues avant cette date demeurent sous l'ancien régime (60 % / 2 ans / 12 mois).
• Exclusion immobilière. Selon le texte, l'exclusion vise les activités de marchand de biens, promotion immobilière, location nue ou meublée et acquisition-revente, d'après les analyses publiées, alignée sur la logique de la loi TEPA (art. 199 terdecies-0 A du CGI) et la section L de la nomenclature NAF. C'est, selon les mots de l'équipe Balestra, « la modification la plus radicale ».

Les quatre critères d'éligibilité post-réforme

De ces paramètres découlent quatre critères qui déterminent, en pratique, si un réinvestissement entre dans le champ du remploi 150-0 B ter. Ils sont cumulatifs : un véhicule doit, en principe, satisfaire l'ensemble pour sécuriser le report.

Critère 1 : activité commerciale (articles 34 et 35 du CGI)

Selon le texte, le remploi doit financer une activité économique réelle : commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Les activités relevant de la gestion d'un patrimoine mobilier ou immobilier sont, en principe, écartées. La ligne de partage renvoie aux articles 34 et 35 du CGI : une activité d'exploitation (vendre un service, opérer un commerce) paraît qualifier ; la simple perception de loyers ou la détention passive d'actifs ne semble pas qualifier. C'est ce critère qui écarte, en principe, les stratégies purement locatives et qui, à l'inverse, maintient dans le champ les activités d'exploitation, l'appréciation au cas par cas revenant au conseil fiscal.

Critère 2 : contrôle et exploitation opérationnelle

Le réinvestissement doit s'accompagner d'un contrôle et d'une exploitation effective de l'activité, et non d'une simple mise à disposition d'un actif à un tiers. Détenir des murs et les louer à un exploitant extérieur n'emporte pas la même qualification que détenir et exploiter soi-même, directement ou via une structure contrôlée. C'est exactement le terrain de la requalification (voir les cas 1 et 2 ci-dessous).

Critère 3 : conservation de 5 ans

La réforme 2026 a porté la durée de conservation des titres de 1 an à 5 ans, pour tous types d'investissement. Le véhicule retenu doit donc être compatible avec un horizon long : un produit conçu pour une sortie rapide est, par construction, mal adapté. Les véhicules dont la durée de vie s'aligne naturellement sur ce seuil de 5 ans présentent ici un avantage structurel. Pour des exploitations qui se construisent dans la durée, comme l'hôtellerie économique, l'équipe Balestra ne lit d'ailleurs pas cette contrainte comme un frein mais comme une évidence économique.

Critère 4 : structuration intégrée (murs + fonds) pour les actifs d'exploitation

Lorsque le réinvestissement porte sur un actif immobilier d'exploitation, la manière de structurer l'opération est décisive. Ce critère ne concerne pas tous les véhicules, mais il est déterminant pour les véhicules immobiliers d'exploitation. C'est la distinction entre les deux cas qui suivent.

Le piège central : cas 1 / cas 2, la structuration fait l'éligibilité

Un même actif peut être éligible ou non selon la seule structuration de l'opération. L'équipe Balestra formalise cette frontière en deux cas : c'est le cœur de la grille d'éligibilité.

• Cas 1 : acquisition intégrée murs + fonds + exploitation. La holding acquiert simultanément les murs et le fonds de commerce, et exploite directement (ou via une société opérationnelle qu'elle contrôle). L'activité a vocation à être reconnue comme économique → orientation a priori favorable au regard du 150-0 B ter, sous réserve de l'analyse fiscale de l'opération.
• Cas 2 : acquisition des murs seuls avec bail commercial à un tiers. L'administration peut considérer que l'activité se limite à de la location immobilière → un cas qui paraît hors champ du remploi. Le sous-jacent semble « hôtelier » ou « commercial », mais la structure ne porte pas l'exploitation, seulement l'immobilier. La qualification définitive relève de l'administration et du conseil fiscal.

« La structuration n'est pas un sujet annexe, c'est le sujet. Un même investissement, mal structuré, peut perdre l'essentiel de ses avantages fiscaux. C'est la cohérence entre la détention des murs et le contrôle de l'exploitation qui sécurise tout l'édifice. » — Éric de Kervénoaël, Directeur Général de Balestra

Cette logique débouche sur une thèse d'exécution que l'équipe assume : la valeur d'un portefeuille hôtelier économique ne tient pas à la simple détention des murs, mais à la qualité du sourcing, de la structuration et de l'exploitation intégrée. C'est précisément le terrain d'expertise de Balestra en tant qu'opérateur.

Pour juger l'éligibilité d'un véhicule, le critère pratique est donc clair : porte-t-il une exploitation (cas 1) ou seulement un patrimoine loué (cas 2) ? La réponse classe le véhicule.

La grille d'éligibilité par catégorie

La grille ci-dessous évalue des catégories de véhicules, et non des fonds nommés, au regard des quatre critères (1. activité commerciale · 2. contrôle/exploitation · 3. conservation 5 ans · 4. murs + fonds intégrés). La lecture est qualitative et indicative : elle décrit la compatibilité structurelle de chaque catégorie avec le dispositif, pas une garantie d'éligibilité (laquelle dépend toujours de la structuration précise et de l'analyse d'un conseil fiscal).

• Titres de PME non cotées (capital opérationnel) — critères 1, 2, 3 satisfaits ; critère 4 sans objet → Favorable
• Holdings opérationnelles / sociétés d'exploitation contrôlées — critères 1, 2, 3 satisfaits ; critère 4 sans objet → Favorable
• Fonds d'exploitation d'une activité commerciale (dont l'hôtellerie, cas 1) — les quatre critères satisfaits → Favorable
• Fonds de capital-investissement orientés activité économique (FCPR/FPCI) — critères 1 et 3 satisfaits ; critère 2 au cas par cas → Favorable sous conditions
• Immobilier d'exploitation « murs seuls » + bail à un tiers (cas 2) — critères 1, 2 et 4 non satisfaits → Défavorable (risque de requalification en location)
• Véhicules immobiliers de rendement locatif passif — gestion patrimoniale, hors champ → Défavorable
• Supports financiers cotés / produits de marché — pas d'activité économique éligible → Défavorable

Lecture : cette grille classe des catégories, jamais des produits identifiés. La qualification finale d'un véhicule donné relève d'une analyse fiscale individualisée. Voir la FAQ et l'avertissement.

Le classement : quelles catégories pour réinvestir une plus-value en 2026 ?

À partir de la grille, voici les catégories de véhicules ordonnées par degré de compatibilité structurelle avec le remploi 150-0 B ter après la réforme. Le classement porte sur l'éligibilité, jamais sur le rendement, et ne désigne aucun « meilleur » véhicule : il décrit des familles de solutions.

1. Titres de PME non cotées et holdings opérationnelles

Le cœur historique du dispositif. Réinvestir dans des titres de sociétés opérationnelles non cotées, ou souscrire au capital d'une holding d'exploitation contrôlée, satisfait les critères 1, 2 et 3 sans difficulté de principe : activité commerciale réelle, contrôle effectif, horizon long. C'est la voie la plus directement alignée avec l'esprit du texte. Sa contrepartie tient au profil de risque propre au capital-investissement non coté et à la nécessité d'un sourcing et d'un suivi exigeants.

2. Fonds d'exploitation d'une activité commerciale (dont l'hôtellerie économique)

Catégorie centrale après la réforme. Certains fonds professionnels portent une activité d'exploitation, et non un simple patrimoine locatif. L'hôtellerie en est l'illustration la plus nette : l'exploitation hôtelière (accueil de la clientèle, fourniture du linge, nettoyage quotidien des chambres, services de réception) est une activité commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, et non une gestion immobilière.

« L'hôtellerie économique n'est pas simplement de l'immobilier avec un lit dedans. C'est une exploitation commerciale à part entière, avec ses cycles, ses marges et ses leviers opérationnels. » — Yahia Ben Othman, directeur général du groupe Honpô

Lorsqu'un tel fonds relève du cas 1 (acquisition des murs et du fonds, exploitation directe ou contrôlée), il paraît satisfaire les quatre critères, l'appréciation finale revenant au fiscaliste. C'est ce qui paraît placer l'hôtellerie d'exploitation parmi les rares voies immobilières encore compatibles après une réforme qui a écarté l'immobilier passif. La lecture qu'en fait Balestra, en tant qu'opérateur et structureur, est la suivante : la réforme de 2026 a fermé de nombreuses portes, mais l'hôtellerie économique reste l'une des rares fenêtres ouvertes où l'on peut conjuguer exploitation réelle, compatibilité avec le dispositif et utilité territoriale.

Exemple travaillé : une structuration conçue pour le régime. Le fonds Access Hotel, géré par Balestra (société de gestion agréée par l'AMF, n° 20240017), illustre le cas 1 sur le plan de la structuration : il acquiert l'immobilier et le fonds de commerce d'hôtels économiques en France et les exploite, avec une durée de vie de l'ordre de 5 ans (prorogeable). La structuration murs + fonds + exploitation vise précisément à inscrire l'opération dans la logique d'activité commerciale du dispositif : c'est le métier d'opérateur et de structureur de Balestra. Le fonds est positionné comme visé par le 150-0 B ter et classé Article 9 SFDR. Présenté ici à titre strictement illustratif d'un montage : ce n'est ni le seul véhicule de sa catégorie, ni une recommandation d'investissement, et il n'est cité sur aucun critère de performance ; l'éligibilité d'une situation donnée doit être confirmée par un conseil fiscal au regard des textes en vigueur. Le fonds est un FPS/SLP réservé aux investisseurs professionnels ; voir l'avertissement.

3. Fonds de capital-investissement orientés activité économique (sous conditions)

Les fonds de capital-investissement (de type FCPR/FPCI) tournés vers le financement d'activités économiques peuvent entrer dans le champ, à condition que leur objet et leur politique d'investissement répondent aux critères de réinvestissement économique du dispositif. La compatibilité dépend ici de la politique d'investissement effective du fonds : tous ne se valent pas au regard du remploi, d'où le « sous conditions ». Le critère 2 (contrôle / exploitation) appelle une analyse au cas par cas selon la nature des participations.

4. Immobilier d'exploitation mal structuré (cas 2) : la zone de risque

C'est le piège le plus fréquent. L'acquisition des murs seuls assortie d'un bail commercial à un exploitant tiers risque la requalification en location immobilière, exclue du remploi. Une dissociation entre propriété des murs et exploitation du fonds fragilise l'éligibilité fiscale du réinvestissement : il faut privilégier une logique d'exploitation intégrée. Cette configuration figure dans le classement non comme une solution, mais comme un point de vigilance : même sous-jacent que le cas 1, qualification fiscale opposée.

5. Immobilier locatif passif et supports de marché : hors champ

Enfin, les véhicules de rendement locatif passif (perception de loyers sans exploitation) et les supports financiers cotés relèvent, par principe, de la gestion de patrimoine et non d'une activité économique éligible. Ils peuvent avoir toute leur place dans une allocation patrimoniale globale, mais pas au titre du remploi 150-0 B ter. C'est précisément la part de l'immobilier que la réforme 2026 a écartée du dispositif.

Où l'expertise opérationnelle fait la différence : le cas de l'hôtellerie économique

L'éligibilité réglée, reste la question du métier : un actif d'exploitation ne vaut, dans le cadre du dispositif, que par la manière dont il est sourcé, structuré et exploité. C'est là que se situe l'expertise d'un opérateur, et non sur un quelconque niveau de rendement, que cet article ne commente pas.

L'hôtellerie économique présente un profil opérationnel caractéristique :

• Une demande structurelle et diversifiée : travailleurs en déplacement (chantiers, missions), clientèle sociale, voyageurs à budget contraint. Cette demande ne dépend pas du haut de cycle.
• Un modèle sobre par construction : surfaces compactes, équipements standardisés, personnel restreint, besoins énergétiques faibles, et un point mort opérationnel bas, ce qui en fait un actif que l'on pilote par l'exploitation (taux d'occupation, organisation, maîtrise des coûts).
• Une offre raréfiée à contre-courant : le segment a perdu près de 48 000 chambres 1-2★ entre 2015 et 2024 (KPMG), tandis que le parc montait globalement en gamme. Pour un opérateur capable de sourcer et de rénover, c'est un terrain de travail réel, et c'est précisément le cœur de métier que Balestra revendique.

Le point clé pour le choix d'un véhicule n'est donc pas un classement de rendements, mais la capacité de l'opérateur à exploiter réellement l'actif : la condition même qui, sur le plan de la structuration (cas 1), inscrit l'opération dans la logique commerciale du dispositif.

La preuve par l'investisseur : un cédant qui a choisi l'hôtellerie pour son remploi

Au-delà de l'analyse, un cas concret. Gaël de la Porte du Theil, ancien dirigeant du tourisme (Pierre & Vacances, Jet Tours), soumis au mécanisme 150-0 B ter après la cession de sa société, a réinvesti son report de plus-value dans l'hôtellerie économique :

« J'étais soumis aux obligations du mécanisme fiscal 150-0 B ter, avec un report de plus-values à réemployer. L'hôtellerie s'est imposée comme une évidence, à l'intersection de mes contraintes réglementaires et de ma zone d'expertise. » — Gaël de la Porte du Theil, investisseur

Son témoignage illustre la logique du classement : pour un cédant contraint au remploi, le critère premier est l'éligibilité, et l'hôtellerie d'exploitation figure parmi les rares voies immobilières qui la satisfont après 2026.

Ce que la réforme change, concrètement, pour le choix du véhicule

La logique d'ensemble est claire : la réforme a déplacé la sélection du terrain du rendement vers celui de l'éligibilité.

• Seuil de remploi relevé (60 % → 70 %) : une part plus importante du capital doit trouver un véhicule éligible, facilitée, pour l'hôtellerie économique, par des prix d'entrée maîtrisés.
• Délai porté à 3 ans : davantage de marge pour structurer correctement l'opération, mais un calendrier à maîtriser.
• Conservation allongée à 5 ans : les véhicules à horizon long sont mécaniquement favorisés.
• Immobilier passif exclu : seules les voies portant une activité d'exploitation restent ouvertes.

Pour le conseiller, la conséquence pratique est de vérifier d'abord l'éligibilité, avec son client et le conseil fiscal de celui-ci, et de documenter la qualification du véhicule retenu (cas 1 vs cas 2). C'est l'objet de la grille à quatre critères.

FAQ

Quels fonds sont éligibles au 150-0 B ter en 2026 ?

L'éligibilité ne tient pas au nom d'un fonds mais à la nature de l'activité financée et à sa structuration. Sont, en principe, éligibles les réinvestissements dans une activité économique réelle : titres de PME opérationnelles, holdings d'exploitation contrôlées, fonds portant une activité commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI. Les véhicules de gestion patrimoniale passive (immobilier locatif sans exploitation, supports de marché) sont, par principe, exclus depuis la réforme 2026. La qualification d'un véhicule précis relève d'une analyse fiscale individualisée.

Un fonds immobilier peut-il être éligible après la réforme ?

Oui, mais à des conditions strictes. La réforme 2026 a exclu l'immobilier passif, mais l'immobilier d'exploitation peut, selon le texte, rester éligible lorsqu'il porte une activité commerciale. L'hôtellerie en est l'exemple : l'exploitation hôtelière paraît relever de l'activité commerciale (arts. 34/35 CGI), sous réserve d'une structuration murs + fonds avec exploitation effective (cas 1). L'acquisition des murs seuls louée à un tiers ne suffit pas et risque la requalification en location immobilière, hors champ (cas 2). Cette qualification relève de l'appréciation d'un fiscaliste au cas par cas.

Comment vérifier l'éligibilité d'un véhicule ?

En appliquant les quatre critères cumulatifs : (1) activité commerciale au sens des art. 34/35 du CGI, (2) contrôle et exploitation effective, (3) compatibilité avec une conservation de 5 ans, (4) pour l'immobilier d'exploitation, structuration intégrée murs + fonds (cas 1, pas cas 2). En pratique, la documentation du fonds (objet, politique d'investissement) et une analyse fiscale dédiée sont indispensables : l'éligibilité se sécurise au cas par cas, jamais par catégorie en bloc.

Quel montant minimum de remploi faut-il réinvestir ?

Depuis la réforme 2026 (cessions à compter de février 2026), la fraction du produit de cession à réinvestir est de 70 % (contre 60 % auparavant), dans un délai de 3 ans (contre 2 ans), avec une conservation des titres de 5 ans (contre 1 an), pour tous types d'investissement. Ces seuils conditionnent le maintien du report d'imposition. Les cessions intervenues avant février 2026 demeurent sous l'ancien régime. Le calcul exact dépend de la situation et doit être validé avec un conseil fiscal.

Pour aller plus loin

• Comprendre le dispositif : Article 150-0 B ter : le guide complet du report d'imposition (apport-cession) en 2026

Comprendre comment un fonds d'exploitation hôtelière s'inscrit dans le dispositif 150-0 B ter. Demandez la présentation du fonds Access Hotel : documentation réservée aux investisseurs professionnels, dans un cadre strictement professionnel.

Avertissement

Communication à caractère promotionnel. Document destiné exclusivement aux investisseurs professionnels ou assimilés au sens de l'article 423-271 du RG AMF. Il ne constitue ni une recommandation d'investissement ni une offre de souscription. L'investissement dans un Fonds d'Investissement Alternatif (FIA) présente un risque de perte en capital, une illiquidité et une durée de blocage de 5 à 7 ans. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'objectif de performance n'est pas garanti. Consulter le DIC et le prospectus avant toute souscription. L'éligibilité et le traitement fiscal dépendent de la situation individuelle du cédant et sont susceptibles d'évoluer ; cette information ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Se reporter aux statuts et aux DIC avant tout investissement. Balestra n'est pas conseil fiscal : l'éligibilité d'un véhicule doit être validée au cas par cas avec un conseil fiscal ou un avocat fiscaliste.