Intégrer un fonds 150-0 B ter : le guide pratique du CGP

L'essentiel

• Ce guide s'adresse aux CGP et conseillers qui accompagnent un client cédant soumis au remploi 150-0 B ter (art. 150-0 B ter du CGI). Depuis la loi de finances 2026 (cessions de titres apportés à compter de février 2026), la contrainte s'est durcie : 70 % du produit de cession à réinvestir (contre 60 %), dans un délai de 3 ans (contre 2), avec une conservation des titres de 5 ans pour tous types d'investissement.
• La poche de remploi n'est pas une allocation libre : c'est une poche sous contrainte fiscale, où l'éligibilité du véhicule prime sur toute autre considération. Un remploi mal qualifié fait perdre le report d'imposition.
• La démarche proposée tient en cinq étapes : qualifier la contrainte du client, dimensionner la poche remploi et la poche libre, vérifier l'éligibilité du véhicule (les 4 critères), confronter horizon, liquidité et risque au profil du client, puis documenter la décision.
• Un fonds d'exploitation hôtelière structuré murs + fonds (cas 1) peut constituer l'une des briques de cette poche : horizon aligné sur la conservation de 5 ans, activité commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, exposition immobilière d'exploitation devenue rare dans le champ éligible.
• Ce guide est une information générale et pédagogique : Balestra intervient comme Société de Gestion structurant et gérant des fonds investissant dans des actifs hôteliers, pas comme conseil fiscal. La qualification d'une opération et la stratégie de remploi d'un client donné se valident avec son conseil fiscal.

Pourquoi le remploi 150-0 B ter (art. 150-0 B ter du CGI) est-il devenu un sujet d'allocation pour le CGP ?

Parce que la réforme 2026 a transformé une contrainte fiscale en problème d'allocation : 70 % du produit de cession doivent désormais trouver un véhicule éligible dans les 3 ans, et y rester 5 ans. Le CGP doit donc construire une poche dédiée, où l'éligibilité passe avant le rendement, articulée avec le reste du patrimoine.

Jusqu'à la réforme, le remploi pouvait presque se traiter comme une ligne parmi d'autres : 60 % à placer, un délai de 2 ans, une conservation de 12 mois pour un réinvestissement direct. La loi de finances 2026 a changé l'échelle du sujet. Pour les cessions de titres apportés réalisées à compter de février 2026, le triptyque devient 70 % / 3 ans / 5 ans, et la quasi-totalité des activités immobilières sort du champ éligible, à l'exception, selon le texte, des activités commerciales au sens des articles 34 et 35 du CGI, dont l'exploitation hôtelière. Les cessions antérieures conservent l'ancien régime.

Pour le conseiller, trois conséquences pratiques :

1. La poche remploi est majoritaire. À 70 %, elle structure le patrimoine post-cession du client ; elle ne peut plus être traitée comme un compartiment accessoire.
2. L'univers d'investissement s'est rétréci. Beaucoup de solutions historiquement utilisées (véhicules immobiliers locatifs, club deals) sont désormais, par principe, hors champ.
3. L'erreur coûte le report. Un remploi dans un véhicule non éligible ne diffère rien : il déclenche l'imposition que l'opération visait à reporter. La vérification d'éligibilité devient la première diligence du dossier.

« Cette réforme met fin à des pratiques largement utilisées dans l'immobilier professionnel. Ce qui était admis jusqu'en 2025 ne l'est plus en 2026. » — Éric de Kervénoaël, directeur général de Balestra

Étape 1 : comment qualifier la contrainte du client avant d'allouer ?

Avant tout choix de véhicule, le CGP établit la photographie fiscale du dossier avec le conseil fiscal du client : date de la cession (ancien ou nouveau régime), montant du produit de cession, assiette du remploi obligatoire, échéance des 3 ans. Cette qualification détermine le calendrier et le montant à allouer ; elle précède toute discussion produit.

Les questions à poser, dans l'ordre :

• Quand la cession des titres apportés est-elle intervenue (ou interviendra-t-elle) ? Avant février 2026 : ancien régime (60 % / 2 ans / 12 mois en direct). À compter de février 2026 : nouveau régime (70 % / 3 ans / 5 ans). Ce seul point change le dimensionnement de toute la poche.
• Quel est le produit de cession et donc l'assiette de remploi ? Le calcul exact (assiette, frais, éventuels compléments de prix) relève du conseil fiscal ; le CGP en tire le montant cible à allouer.
• Quelle est l'échéance réelle ? Trois ans, c'est long pour décider et court pour exécuter : due diligence, closings, appels de fonds éventuels. Un rétro-planning s'impose dès la première année ; attendre le dernier semestre expose à remployer dans la précipitation.
• Le client est-il éligible aux véhicules envisagés ? Beaucoup de fonds de remploi sont des véhicules réservés aux investisseurs professionnels ou avertis (FPS/SLP notamment) avec ticket minimal : à vérifier tôt dans le processus.

Étape 2 : comment dimensionner la poche remploi et la poche libre ?

La règle de partage découle du dispositif : au moins 70 % du produit de cession vont à la poche remploi éligible, les 30 % restants demeurent libres d'allocation. La poche libre retrouve la logique patrimoniale classique du CGP ; la poche remploi obéit d'abord à la contrainte d'éligibilité et à l'horizon de 5 ans.

Ce partage appelle trois réflexes d'allocation :

• Ne pas dupliquer les logiques. La poche libre (jusqu'à 30 %) peut porter la liquidité, la diversification cotée, les besoins de trésorerie du client. Chercher de la liquidité dans la poche remploi est contre-productif : les véhicules éligibles sont, par construction, des supports de moyen-long terme, et la conservation de 5 ans s'impose à tous types d'investissement depuis la réforme.
• Diversifier à l'intérieur de la poche remploi. Rien n'oblige à loger les 70 % dans un véhicule unique : titres de PME opérationnelles, holdings d'exploitation, fonds éligibles peuvent se combiner, chacun devant satisfaire individuellement les critères du dispositif. La pondération entre ces briques relève du profil du client et de l'analyse du conseil fiscal.
• Traiter l'exposition immobilière à part. Si le client souhaite conserver une exposition immobilière dans la poche remploi, l'univers s'est réduit à l'immobilier d'exploitation structuré en activité commerciale, dont l'hôtellerie exploitée est l'exemple le plus net. L'immobilier locatif passif, lui, relève désormais de la poche libre.

Étape 3 : comment vérifier l'éligibilité du véhicule pressenti ?

En appliquant les quatre critères cumulatifs détaillés dans notre classement des fonds éligibles : activité commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, contrôle et exploitation effective, compatibilité avec la conservation de 5 ans et, pour l'immobilier d'exploitation, structuration intégrée murs + fonds. Cette vérification se documente avec le conseil fiscal du client.

C'est ici que se joue l'essentiel du dossier. Les quatre critères, en résumé :

1. Activité commerciale (articles 34 et 35 du CGI). Le véhicule finance-t-il une exploitation réelle, ou une détention passive ? La perception de loyers ne qualifie pas.
2. Contrôle et exploitation opérationnelle. Le véhicule exploite-t-il, directement ou via une société contrôlée, ou met-il simplement un actif à disposition d'un tiers ?
3. Conservation 5 ans. La durée de vie du véhicule est-elle compatible avec l'horizon imposé ? Un produit conçu pour une sortie rapide est, par construction, mal adapté.
4. Structuration intégrée (murs + fonds) pour l'immobilier d'exploitation. C'est la distinction cas 1 / cas 2 : acquisition intégrée murs + fonds + exploitation (orientation a priori favorable) contre murs seuls loués à un exploitant tiers (risque de requalification en location immobilière, hors champ).

« La structuration n'est pas un sujet annexe, c'est le sujet. Un même investissement, mal structuré, peut perdre l'essentiel de ses avantages fiscaux. » — Éric de Kervénoaël, directeur général de Balestra

En pratique, le CGP demande à la société de gestion la documentation qui permet de vérifier ces points : objet du fonds et politique d'investissement (statuts), nature des actifs (murs et fonds de commerce, ou murs seuls ?), mode d'exploitation (intégrée ou déléguée ?), durée de vie du véhicule. Puis il fait valider la qualification par le conseil fiscal du client ; l'éligibilité se sécurise au cas par cas, jamais par catégorie en bloc.

Étape 4 : comment confronter horizon, liquidité et risque au profil du client ?

Un fonds éligible au remploi reste un investissement en capital : perte en capital possible, illiquidité, blocage sur la durée de vie du véhicule. Le CGP vérifie que ces caractéristiques sont compatibles avec la situation du client (besoins de liquidité couverts par la poche libre, horizon patrimonial, capacité à supporter le risque) avant toute souscription.

Points d'attention spécifiques aux fonds d'exploitation (hôteliers notamment) :

• Horizon. La durée de vie du fonds (de l'ordre de 5 ans, souvent prorogeable) doit être présentée au client comme un blocage effectif, non comme une cible indicative. L'alignement avec la conservation fiscale de 5 ans est un avantage structurel, à condition que le client puisse réellement immobiliser les fonds.
• Liquidité. Pas de marché secondaire organisé : la sortie intervient à la liquidation du véhicule, sauf exceptions prévues dans les statuts du fonds. Les besoins de trésorerie prévisibles du client doivent être logés ailleurs.
• Risque opérationnel. Dans un fonds d'exploitation, la performance dépend de l'exécution (taux d'occupation, maîtrise des coûts, rénovations) ; c'est sa logique économique même. Le client doit comprendre qu'il investit dans une activité opérée, pas dans un rendement locatif contractuel.
• Risque fiscal résiduel. Même avec un véhicule bien structuré, le report du client dépend du respect continu des conditions du dispositif (conservation, calendrier). Le suivi dans le temps fait partie de la mission du conseiller.
• Aucune promesse de performance. Ce guide ne commente aucun niveau de rendement ; les objectifs éventuels d'un fonds figurent dans sa documentation réglementaire et ne sont pas garantis.

Étape 5 : quelles diligences documentaires et quel formalisme ?

Le dossier se documente à chaque étape : statut d'investisseur professionnel ou averti du client, DIC et statuts du fonds, trace écrite de l'analyse d'éligibilité validée par le conseil fiscal, et adéquation au profil (connaissance, expérience, situation financière, objectifs). Cette traçabilité protège le client comme le conseiller.

Check-list du CGP avant souscription :

1. Date de cession qualifiée (ancien / nouveau régime), avec le conseil fiscal.
2. Assiette et montant du remploi validés, avec le conseil fiscal.
3. Rétro-planning des 3 ans établi (décision, due diligence, souscription).
4. Statut professionnel / averti du client vérifié pour les véhicules réservés (FPS/SLP).
5. Éligibilité du véhicule analysée sur les 4 critères, documentation à l'appui.
6. Qualification confirmée par le conseil fiscal du client (trace écrite).
7. Horizon et illiquidité confrontés aux besoins de trésorerie (poche libre suffisante).
8. DIC et statuts remis et commentés au client.
9. Risques (perte en capital, blocage, risque opérationnel) formalisés dans le conseil.
10. Suivi programmé dans le temps : respect de la conservation 5 ans, échéances du dispositif.

Quelle place pour un fonds d'exploitation hôtelière dans cette poche ?

Celle d'une brique d'exposition immobilière d'exploitation, devenue rare dans l'univers éligible. Un fonds structuré murs + fonds avec exploitation intégrée (cas 1) relève d'une activité commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, avec un horizon naturellement aligné sur la conservation de 5 ans. Sa pondération dans la poche relève du profil du client.

Pour le CGP dont le client souhaite conserver une composante immobilière dans son remploi, l'hôtellerie économique exploitée présente un profil singulier : une demande structurelle (travailleurs en déplacement, clientèle sociale, voyageurs à budget contraint), une offre raréfiée à contre-courant de la montée en gamme du parc (environ 48 000 chambres 1-2★ sorties ou repositionnées entre 2015 et 2024, source KPMG), et un modèle qui se pilote par l'exploitation : point mort bas, coûts maîtrisés, exécution déterminante.

Exemple travaillé, une structuration conçue pour le régime. Le fonds Access Hotel, géré par Balestra (société de gestion agréée par l'AMF), illustre le cas 1 sur le plan de la structuration : acquisition de l'immobilier et du fonds de commerce d'hôtels économiques en France, exploitation intégrée, durée de vie de l'ordre de 5 ans (prorogeable 1 an), positionnement visé par l'article 150-0 B ter du CGI et classification Article 9 SFDR. C'est un FPS/SLP réservé aux investisseurs professionnels, présenté ici à titre strictement illustratif d'un montage : ni le seul véhicule de sa catégorie, ni une recommandation, et cité sur aucun critère de performance. L'éligibilité d'une situation donnée doit être confirmée par le conseil fiscal du client.

Quelles erreurs fréquentes éviter ?

• Raisonner rendement avant éligibilité. Depuis la réforme, un véhicule séduisant mais non éligible coûte le report ; la première question est toujours la qualification.
• Confondre sous-jacent et structuration. « Hôtelier » ne veut pas dire éligible : des murs d'hôtel loués à un tiers (cas 2) risquent la requalification en location. Vérifier la structure, pas l'étiquette.
• Attendre la fin du délai. Trois ans passent vite à l'échelle d'une due diligence sérieuse ; le remploi précipité est le terreau des erreurs de qualification.
• Négliger la poche libre. Les 30 % libres portent la liquidité du client ; les sacrifier, c'est fragiliser la capacité du client à tenir le blocage de la poche remploi.
• Traiter le dossier sans le conseil fiscal. Le CGP orchestre ; la qualification fiscale, elle, se valide avec le fiscaliste du client, par écrit. Balestra, en tant que Société de Gestion structurant et gérant des fonds investissant dans des actifs hôteliers, ne s'y substitue pas.

Questions fréquentes

Un CGP peut-il loger les 70 % de remploi dans un seul fonds ?

Rien ne l'interdit en principe si le véhicule est éligible et si la concentration est cohérente avec le profil du client, mais la diversification à l'intérieur de la poche remploi (plusieurs briques éligibles : PME opérationnelles, holdings d'exploitation, fonds) est souvent plus prudente. L'arbitrage relève du conseil, au regard de la situation du client et de l'analyse de son fiscaliste.

Quels véhicules restent éligibles au remploi après la réforme 2026 ?

En principe, les réinvestissements dans une activité économique réelle : titres de PME opérationnelles, holdings d'exploitation contrôlées, fonds portant une activité commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, dont les fonds d'exploitation hôtelière structurés murs + fonds. Les véhicules de gestion patrimoniale passive (immobilier locatif, supports cotés) sont, par principe, exclus. La qualification d'un véhicule précis relève d'une analyse fiscale individualisée.

Le client doit-il être investisseur professionnel pour souscrire ?

Pour de nombreux fonds de remploi structurés en FPS ou SLP, oui : ces véhicules sont réservés aux investisseurs professionnels ou avertis, avec des seuils de souscription minimaux. Le CGP vérifie ce statut tôt dans le processus ; il conditionne l'univers de véhicules accessibles au client. Les conditions exactes figurent dans la documentation de chaque fonds.

Que se passe-t-il si le remploi n'est pas réalisé dans les 3 ans ?

Si la holding cède les titres apportés dans le délai de conservation et ne respecte pas l'obligation de remploi (70 % dans les 3 ans depuis la réforme), le report tombe et la plus-value redevient imposable. C'est précisément ce qui fait du rétro-planning une pièce maîtresse du dossier. Les conséquences exactes d'une situation donnée s'évaluent avec le conseil fiscal.

Comment le CGP documente-t-il l'éligibilité du fonds retenu ?

En réunissant la documentation du véhicule (statuts, politique d'investissement, DIC), en vérifiant les 4 critères (activité commerciale, exploitation effective, conservation 5 ans, structuration murs + fonds pour l'immobilier d'exploitation), et en faisant confirmer la qualification par le conseil fiscal du client, avec trace écrite au dossier.

Pour aller plus loin

• Pilier, comprendre le dispositif : Article 150-0 B ter : le guide complet du report d'imposition (apport-cession) en 2026
• Fonds éligibles, le classement par critères : Fonds éligibles au 150-0 B ter en 2026 : lesquels choisir pour réinvestir une plus-value
• Remploi, où et comment réinvestir : Remploi 150-0 B ter : où et comment réinvestir le produit d'une cession
• Segments de niche, le classement 2026 : Immobilier de niche 2026 : les segments les plus rentables

CGP : voir comment un fonds d'exploitation hôtelière s'inscrit dans la poche remploi de vos clients. Demandez la présentation du fonds Access Hotel, documentation réservée aux investisseurs professionnels, dans un cadre strictement professionnel.

Communication à caractère promotionnel destinée aux investisseurs professionnels au sens de l'article 423-271 du RG AMF. Ce guide est informatif et pédagogique ; il ne constitue ni une recommandation d'investissement, ni une offre de souscription, ni un conseil fiscal ou juridique. Tout investissement comporte un risque de perte en capital, une illiquidité et une durée de blocage. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le traitement fiscal dépend de la situation de chaque investisseur. Se reporter aux statuts et au DIC avant toute souscription.