Réforme 150-0 B ter (LF 2026) : ce qui change

L'essentiel

• La loi de finances 2026 durcit l'article 150-0 B ter du CGI sur quatre paramètres : remploi porté de 60 % à 70 % du produit de cession, délai de réinvestissement de 2 à 3 ans, conservation des titres portée à 5 ans pour tous types d'investissement (auparavant 1 an en direct, 5 ans via un fonds), et exclusion de la quasi-totalité des activités immobilières du champ du remploi.
• Les nouvelles règles s'appliquent aux cessions de titres apportés réalisées à compter de février 2026 ; les cessions antérieures conservent l'ancien régime.
• L'exclusion immobilière connaît une exception prévue par la loi : les activités commerciales au sens des articles 34 et 35 du CGI restent visées, et l'exploitation hôtelière en relève.
• Conséquence pratique : la sélection d'un support de remploi se déplace du rendement vers l'éligibilité et la structuration (exploitation intégrée murs + fonds, cas 1, et non murs seuls loués à un tiers, cas 2).
• Ce guide compare l'avant et l'après, paramètre par paramètre. Il est informatif et pédagogique, non un conseil fiscal : chaque situation se valide avec le conseil fiscal du cédant.

Que change la loi de finances 2026 au 150-0 B ter ?

La loi de finances 2026 modifie quatre paramètres du dispositif d'apport-cession : le taux de remploi obligatoire passe de 60 % à 70 %, le délai de réinvestissement de 2 à 3 ans, la durée de conservation des titres à 5 ans pour tous types d'investissement, et la quasi-totalité des activités immobilières sort du champ des réinvestissements éligibles.

Paramètre par paramètre :

• Taux de réinvestissement obligatoire : 60 % → 70 %
• Délai de réinvestissement : 2 ans → 3 ans
• Durée de conservation des titres : 1 an (12 mois) en direct ou 5 ans via un fonds → 5 ans pour tous types d'investissement
• Activités immobilières : admises (zone grise) → exclues, sauf activités commerciales (articles 34 et 35 du CGI)

Le mécanisme lui-même (apport des titres à une holding contrôlée, report de la plus-value, cession par la holding, remploi) reste inchangé dans son principe ; nous le détaillons dans notre guide complet du dispositif. Ce qui change en profondeur, c'est le niveau d'exigence et le périmètre de ce qui est éligible.

« Cette réforme met fin à des pratiques largement utilisées dans l'immobilier professionnel. Ce qui était admis jusqu'en 2025 ne l'est plus en 2026. » — Éric de Kervénoaël, directeur général de Balestra

À partir de quand les nouvelles règles s'appliquent-elles ?

Les nouvelles règles s'appliquent aux cessions de titres apportés réalisées à compter du lendemain de la publication de la loi de finances 2026, soit à partir de février 2026. Les cessions intervenues avant cette date conservent l'ancien régime : remploi de 60 %, délai de 2 ans, conservation de 12 mois pour un réinvestissement direct (ou 5 ans via un fonds).

Ce point de calendrier est la première vérification de toute analyse : deux cédants, l'un ayant cédé fin 2025, l'autre mi-2026, ne relèvent pas des mêmes seuils ni du même périmètre d'activités éligibles. Pour les opérations en cours de négociation, la date de cession devient elle-même un paramètre de structuration, à examiner avec le conseil fiscal, seul compétent pour qualifier une situation de calendrier donnée.

Remploi à 70 % : qu'est-ce que ça change concrètement ?

Dix points de plus. Sous l'ancien régime, 60 % du produit de cession devaient trouver un support éligible ; le nouveau régime porte cette fraction à 70 %, ne laissant que 30 % du produit en libre allocation. Le remploi cesse d'être un compartiment de la stratégie post-cession : il en devient le cœur.

Conséquence opérationnelle : l'effort de remploi accru se déploie d'autant plus aisément que les prix d'entrée des actifs ciblés sont maîtrisés. C'est l'une des raisons (d'ordre opérationnel, non fiscal) pour lesquelles des segments à valeurs d'acquisition contenues, comme l'hôtellerie économique, s'accordent avec le nouveau cadre : un même effort de 70 % y finance davantage d'actifs d'exploitation qu'un segment saturé aux valorisations élevées.

Délai de 3 ans et conservation de 5 ans : plus de temps, vraiment ?

Sur le papier, le délai de réinvestissement s'allonge : 3 ans au lieu de 2 pour réaliser le remploi après la cession. En pratique, ce temps supplémentaire est absorbé par l'exigence nouvelle : le champ éligible étant plus étroit, le sourcing, la due diligence et la structuration demandent davantage, et le remploi doit désormais être pensé pour être conservé 5 ans, quel que soit le type d'investissement.

Cette unification de la durée de conservation (auparavant : 1 an pour un réinvestissement direct, 5 ans via un fonds) est peut-être le changement le plus structurant pour le choix du véhicule. Elle élimine, de fait, les stratégies de passage (réinvestir brièvement puis réallouer) et favorise mécaniquement les véhicules conçus pour un horizon de moyen-long terme : durée de vie alignée sur le seuil, stratégie qui se construit dans la durée, liquidité assumée comme faible. Un produit pensé pour une sortie rapide est, par construction, mal adapté au nouveau régime.

Exclusion des activités immobilières : qu'est-ce qui sort du champ ?

Des quatre changements, l'exclusion des activités immobilières est le plus radical. Selon le texte, sortent du champ du remploi éligible : le marchand de biens, la promotion immobilière, la location nue ou meublée, l'acquisition-revente, et les club deals et fonds immobiliers patrimoniaux. D'après les analyses publiées, l'exclusion s'aligne sur la logique de la loi TEPA (article 199 terdecies-0 A du CGI) et sur la nomenclature NAF (section L).

« Les stratégies de value-add immobilier, de recyclage d'actifs ou de marchands de biens ne peuvent plus servir de support de réemploi au 150-0 B ter. C'est une rupture nette avec la pratique antérieure. » — Raphaël Zribi, responsable des partenariats chez Balestra

La logique du législateur reste cohérente avec l'esprit du dispositif depuis 2012 : le report d'imposition a pour contrepartie le financement d'une activité économique réelle, non la reconstitution d'un patrimoine passif. La réforme ne referme pas le dispositif ; elle le recentre. Le périmètre exact de l'exclusion, pour une opération donnée, relève de l'appréciation d'un conseil fiscal.

Qu'est-ce qui reste éligible après la réforme ?

Restent éligibles, selon le texte, les réinvestissements dans une activité économique réelle : titres de PME opérationnelles non cotées, holdings d'exploitation contrôlées, certains fonds de capital-investissement sous conditions, et les activités commerciales au sens des articles 34 et 35 du CGI, exception qui maintient l'exploitation hôtelière dans le champ.

L'exception commerciale mérite d'être comprise, car elle est souvent mal lue. L'exclusion immobilière ne vise pas la présence de murs dans une opération : elle vise la gestion passive d'un patrimoine. Une activité qui exploite, accueille une clientèle, fournit des services, porte un risque opérationnel, demeure une activité commerciale au sens fiscal, même lorsqu'elle s'adosse à un actif immobilier. Un hôtel exploité ne se loue pas passivement : il se pilote, au quotidien.

« L'hôtellerie est par nature une activité commerciale. Elle n'est pas assimilable à la simple gestion d'un patrimoine immobilier. Cette différence de qualification fiscale montre que le législateur a bien pris en compte cette spécificité. » — Yahia Ben Othman, directeur général du groupe Honpô

Encore faut-il que l'opération soit réellement une exploitation. La frontière passe par la structuration : l'acquisition intégrée (murs et fonds de commerce, exploitation directe ou via une société contrôlée, cas 1) s'inscrit dans la logique commerciale du texte ; les murs seuls donnés à bail à un exploitant tiers (cas 2) risquent la requalification en location immobilière, exclue. Nous détaillons cet arbre de décision dans notre guide du remploi et notre classement des fonds éligibles.

Ce que la réforme change pour les cédants

Pour un dirigeant qui envisage de céder en 2026 ou après, la réforme déplace trois curseurs :

1. La sélection commence par l'éligibilité, plus par le rendement. Un réinvestissement mal qualifié ne diffère rien : il déclenche l'imposition que l'on cherchait à reporter. La première question est devenue « quel véhicule reste éligible ? ».
2. L'anticipation devient une condition de réussite. Avec 70 % à remployer dans un champ resserré, puis 5 ans de conservation, la structure de réinvestissement se pense avant la cession, avec le conseil fiscal, pas après.
3. L'horizon s'allonge. Le nouveau régime s'adresse à des stratégies de moyen-long terme, portées par des actifs d'exploitation à prix d'entrée maîtrisé, le profil, du point de vue d'un opérateur, de l'hôtellerie économique. Cette lecture est opérationnelle et ne préjuge pas de l'analyse fiscale propre à chaque opération.

Ce que la réforme change pour les conseils

Pour le conseiller, la réforme transforme la conversation client. Quatre réflexes de lecture :

• Dater la cession pour déterminer le régime applicable (ancien ou nouveau), tout en découle.
• Vérifier la qualification de l'activité visée par le remploi : commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, ou gestion patrimoniale désormais exclue ?
• Auditer la structuration des véhicules immobiliers d'exploitation : cas 1 (murs + fonds + exploitation) ou cas 2 (murs seuls) ? Même sous-jacent, qualifications opposées.
• Documenter le dossier et organiser la validation par le conseil fiscal du client : l'opérateur structure, le conseil orchestre, le fiscaliste qualifie.

Notre checklist en 7 questions déroule cette grille en format rendez-vous client.

Conclusion : un dispositif recentré, pas refermé

La réforme 2026 n'a pas fermé le 150-0 B ter ; elle l'a recentré sur son intention d'origine : financer l'économie réelle. Pour les cédants, l'équation tient désormais en trois exigences : réinvestir suffisamment (70 %), dans le bon délai (3 ans), dans une activité réellement commerciale correctement structurée et conservée (5 ans). En excluant l'immobilier passif tout en préservant l'exploitation commerciale, le texte a fait de l'hôtellerie économique exploitée l'une des rares fenêtres immobilières encore ouvertes, pour qui sait la structurer. C'est la lecture qu'en fait Balestra, en tant qu'opérateur et structureur d'actifs hôteliers : le sujet n'est pas fiscal, il est opérationnel, sourcing, structuration murs + fonds, exploitation intégrée.

Ce guide reste une information générale et pédagogique, non un conseil fiscal ou juridique : le traitement d'une opération dépend de la situation individuelle du cédant et se conduit avec son conseil habituel.

Questions fréquentes

Quels sont les quatre changements de la réforme 150-0 B ter en 2026 ?

La loi de finances 2026 porte le taux de remploi de 60 % à 70 % du produit de cession, le délai de réinvestissement de 2 à 3 ans, la durée de conservation des titres à 5 ans pour tous types d'investissement, et exclut la quasi-totalité des activités immobilières du champ du remploi, sauf les activités commerciales au sens des articles 34 et 35 du CGI.

La réforme s'applique-t-elle aux cessions déjà réalisées ?

Non, en principe. Les nouvelles règles s'appliquent aux cessions de titres apportés réalisées à compter de février 2026. Les cessions intervenues avant cette date conservent l'ancien régime : remploi de 60 %, délai de 2 ans, conservation de 12 mois pour un réinvestissement direct (ou 5 ans via un fonds). La qualification d'une situation de calendrier donnée relève du conseil fiscal.

Pourquoi l'immobilier est-il exclu du remploi ?

Parce que le dispositif vise à financer une activité économique réelle, non un placement patrimonial passif. Selon le texte, l'exclusion vise le marchand de biens, la promotion, la location nue ou meublée, l'acquisition-revente et les club deals immobiliers, d'après les analyses publiées, dans une logique alignée sur la loi TEPA et la section L de la nomenclature NAF. Les activités commerciales (articles 34 et 35 du CGI) restent visées.

L'hôtellerie est-elle encore éligible après la réforme ?

Oui, en principe, lorsqu'il s'agit d'exploitation hôtelière : un hôtel exploité (murs et fonds, exploitation effective) relève d'une activité commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, non d'une location passive. La structuration reste déterminante : les murs seuls loués à un exploitant tiers risquent la requalification en location immobilière, exclue. L'analyse d'une opération donnée revient au conseil fiscal.

Faut-il attendre ou anticiper si l'on envisage de céder en 2026 ?

Le texte étant applicable, la question n'est plus d'attendre mais d'anticiper la structure de réinvestissement : identifier les supports éligibles, vérifier leur structuration et leur compatibilité avec 5 ans de conservation, et faire valider l'ensemble par son conseil fiscal, idéalement avant la cession. Les délais réels de sourcing et de structuration se comptent en trimestres.

Pour aller plus loin

• Pilier, comprendre le dispositif : Article 150-0 B ter : le guide complet du report d'imposition (apport-cession) en 2026
• Fonds éligibles, le classement par critères : Fonds éligibles au 150-0 B ter en 2026
• Remploi, où et comment réinvestir : Remploi 150-0 B ter : où et comment réinvestir le produit d'une cession
• Checklist, avant de réinvestir : Apport-cession : 7 questions avant de réinvestir

Voir comment un fonds d'exploitation hôtelière s'inscrit dans le dispositif : demander la présentation (réservée aux professionnels).

Communication à caractère promotionnel destinée aux investisseurs professionnels au sens de l'article 423-271 du RG AMF. Ce guide est informatif et pédagogique ; il ne constitue ni une recommandation d'investissement, ni une offre de souscription, ni un conseil fiscal ou juridique. Tout investissement comporte un risque de perte en capital, une illiquidité et une durée de blocage. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le traitement fiscal dépend de la situation de chaque investisseur. Se reporter aux statuts et au DIC avant toute souscription.