Fonds hôtelier d'exploitation et SCPI : deux outils, deux usages

Depuis la réforme 2026 du 150-0 B ter, une question revient souvent chez les conseillers : « Mon client cédant peut-il remployer en SCPI ? » La réponse est simple : non, et ce n'est pas nouveau. La SCPI n'a jamais figuré parmi les supports de remploi prévus par le texte, qui vise le réinvestissement dans une activité économique, en direct ou via certains fonds professionnels (FCPR, FPCI, SLP, SCR). La réforme n'a donc rien changé pour elle.

Si la comparaison reste utile, c'est pour une autre raison : elle éclaire la ligne de partage que la réforme a réellement tracée. Depuis 2026, les activités immobilières locatives sont exclues du champ du remploi, y compris lorsqu'elles sont logées dans un fonds par ailleurs éligible. Or un fonds qui détient des murs d'hôtels et les loue à des exploitants tiers fonctionne, économiquement, comme une SCPI : il perçoit des loyers. À l'inverse, un fonds qui détient et exploite l'hôtel porte une activité commerciale. Comprendre ce qui distingue une SCPI d'un fonds d'exploitation, c'est donc comprendre ce qui distingue un fonds hôtelier fragilisé d'un fonds hôtelier structuré pour le régime.

Précisons le cadre : il ne s'agit pas d'opposer deux produits. La SCPI est un outil d'épargne immobilière éprouvé, encadré par l'AMF, qui a toute sa place dans de nombreuses allocations. Aucun rendement n'est comparé dans cet article, et aucune performance n'y est commentée.

L'essentiel

• La SCPI n'est pas un support de remploi 150-0 B ter, avant comme après la réforme 2026. Le texte vise le réinvestissement dans une activité économique, en direct ou via certains fonds professionnels (FCPR, FPCI, SLP, SCR). La question « SCPI ou fonds hôtelier pour un remploi ? » ne se pose donc pas.
• La réforme a tracé sa ligne de partage ailleurs : à l'intérieur des véhicules éligibles, entre ceux qui portent une activité locative (murs loués) et ceux qui portent une activité commerciale (exploitation). Depuis la loi de finances pour 2026, les activités immobilières sont exclues du remploi, à l'exception des activités commerciales au sens des articles 34 et 35 du CGI, dont l'exploitation hôtelière.
• Un hôtel, ce sont deux actifs distincts : les murs (l'immeuble) et le fonds de commerce (l'activité d'hôtellerie). Celui qui détient les murs et les loue perçoit un loyer ; celui qui détient le fonds de commerce et exploite l'hôtel porte une activité commerciale.
• La SCPI sert ici de repère pédagogique : un fonds qui ne détient que des murs d'hôtels loués à des exploitants tiers fonctionne comme elle, et c'est ce qui fragilise son éligibilité (cas 2). Un fonds qui détient les murs et le fonds de commerce et exploite l'hôtel (cas 1) paraît demeurer dans le champ du remploi.
• La SCPI conserve toute sa pertinence pour ce qu'elle sait faire : revenus immobiliers mutualisés, diversification, épargne progressive, y compris pour la part du produit de cession qui n'est pas soumise à l'obligation de remploi. Deux outils, deux usages. Chaque situation relève du conseil fiscal du cédant.

Qu'est-ce qu'une SCPI, et à quoi sert-elle ?

La SCPI (société civile de placement immobilier) est un véhicule d'épargne collective, géré par une société de gestion agréée par l'AMF, qui collecte des capitaux pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel, hôtellerie) et en distribue les revenus aux porteurs de parts. C'est la « pierre-papier » : une exposition immobilière mutualisée, sans gestion directe pour l'épargnant.

Ses qualités sont réelles et expliquent son succès auprès du grand public comme des conseillers :

• Mutualisation : des dizaines ou centaines d'actifs et de locataires, une diversification difficile à répliquer en direct.
• Accessibilité : ticket d'entrée faible, souscription simple, adaptée à l'épargne progressive et à de nombreuses enveloppes.
• Revenus réguliers : la vocation première du véhicule est la distribution de revenus locatifs.
• Cadre éprouvé : véhicule régulé, ancien, largement documenté.

Mais sa nature est sans ambiguïté : la SCPI est une société civile dont l'objet est la gestion locative d'un patrimoine. Elle perçoit des loyers ; elle n'exploite pas de fonds de commerce. C'est ce qui en fait un excellent outil patrimonial, et c'est aussi ce qui la place, par construction, en dehors du dispositif de remploi.

Qu'est-ce qu'un fonds hôtelier d'exploitation ?

Un fonds hôtelier d'exploitation acquiert des hôtels, les murs et le fonds de commerce, et les exploite, directement ou via des sociétés opérationnelles qu'il contrôle. La différence avec la détention locative n'est pas cosmétique : un hôtel exploité accueille une clientèle, fournit le linge, assure le nettoyage quotidien des chambres et les services de réception. C'est une exploitation commerciale, avec ses cycles et son risque opérationnel, pas la perception passive d'un loyer.

« L'hôtellerie est par nature une activité commerciale. Elle n'est pas assimilable à la simple gestion d'un patrimoine immobilier. Cette différence de qualification fiscale montre que le législateur a bien pris en compte cette spécificité. » Yahia Ben Othman, directeur général du groupe Honpô

Ce type de véhicule prend généralement la forme de fonds professionnels (FPS ou SLP notamment), réservés aux investisseurs professionnels, avec une durée de vie définie et un horizon de détention long. La création de valeur s'y pilote par l'exploitation : taux d'occupation, organisation des équipes, maîtrise des coûts, travaux de rénovation.

Murs d'hôtels et fonds de commerce : qui détient quoi ?

Un hôtel réunit deux actifs qui peuvent appartenir à deux personnes différentes. Les murs sont l'immeuble : le bâtiment et le terrain. Le fonds de commerce est l'activité elle-même : la clientèle, l'enseigne, les équipements, les contrats et les équipes qui font tourner l'établissement. Lorsque les murs et le fonds sont dissociés, le propriétaire des murs les donne à bail commercial à l'exploitant, qui lui verse un loyer.

C'est cette dissociation qui fait le lien entre la SCPI et les fonds hôteliers. Une SCPI peut détenir des murs d'hôtels : elle les loue alors à un exploitant, perçoit un loyer, et le fonds de commerce reste à l'exploitant. Un fonds professionnel qui achète uniquement des murs d'hôtels et les loue fait exactement la même chose, sous une autre forme juridique. Seul le véhicule qui détient aussi le fonds de commerce, et exploite l'hôtel, porte l'activité hôtelière elle-même.

	SCPI détenant des murs d'hôtels	Fonds hôtelier murs seuls (cas 2)	Fonds hôtelier d'exploitation intégrée (cas 1)
Détient les murs	Oui	Oui	Oui
Détient le fonds de commerce	Non, il reste à l'exploitant	Non, il reste à l'exploitant	Oui
Exploite l'hôtel	Non	Non	Oui, directement ou via une société contrôlée
Nature de ce qu'il perçoit	Un loyer	Un loyer	Le résultat d'une exploitation commerciale
Place dans le 150-0 B ter	Hors dispositif : la SCPI n'est pas un support de remploi	Support de remploi possible, mais activité locative exposée à un risque de requalification	Support de remploi possible ; activité commerciale (articles 34 et 35 du CGI) qui paraît demeurer dans le champ

Lecture : ce tableau décrit des catégories de véhicules selon ce qu'ils détiennent, pas des produits identifiés, et ne comporte aucune comparaison de performance. La qualification d'un véhicule donné dépend de sa structuration précise et relève de l'analyse d'un conseil fiscal.

Ce que la SCPI révèle sur l'éligibilité des fonds hôteliers

La SCPI n'est pas concernée par le remploi : elle ne fait pas partie des supports visés par le 150-0 B ter, avant comme après la réforme. La question de l'éligibilité se pose en revanche pour les fonds professionnels, et c'est là que la réforme 2026 a introduit une distinction décisive.

Depuis la loi de finances pour 2026 (cessions réalisées à compter de février 2026), le remploi doit financer une activité économique éligible. Les activités immobilières (location nue ou meublée, marchand de biens, promotion, acquisition-revente) en sont exclues, à l'exception des activités commerciales au sens des articles 34 et 35 du CGI, dont l'exploitation hôtelière.

Deux fonds « hôteliers » peuvent donc recevoir un traitement opposé :

• Fonds murs seuls (cas 2). Il acquiert des hôtels et les loue à des exploitants tiers. Son activité est locative : c'est, en substance, la logique d'une SCPI logée dans un fonds professionnel. Il paraît exposé à un risque de requalification au regard du remploi.
• Fonds d'exploitation intégrée (cas 1). Il acquiert les murs et le fonds de commerce et exploite les hôtels, directement ou via des sociétés qu'il contrôle. Il porte une activité commerciale et paraît, à ce titre, demeurer dans le champ du remploi éligible. La qualification dépend de la structuration précise de chaque fonds et relève, in fine, de l'analyse d'un conseil fiscal.

« La structuration est déterminante. Une dissociation entre propriété des murs et exploitation du fonds fragilise l'éligibilité fiscale du réinvestissement. Il faut privilégier une logique d'exploitation intégrée. » Raphaël Zribi, responsable des partenariats chez Balestra

Le cœur du sujet tient en une phrase : la SCPI et le fonds hôtelier d'exploitation ne répondent pas à la même question. La première répond à « comment percevoir des revenus immobiliers mutualisés ? » ; le second, correctement structuré, peut répondre à « comment remployer le produit d'une cession tout en conservant une exposition à l'hôtellerie ? ». Et un fonds hôtelier qui se contenterait de louer ses murs se rapprocherait de la première question, pas de la seconde.

Le tableau des deux usages

La lecture est qualitative et indicative : elle décrit des caractéristiques structurelles de catégories de véhicules, pas les termes d'un produit donné, et ne comporte aucune comparaison de performance.

Critère	SCPI (pierre-papier)	Fonds hôtelier d'exploitation (cas 1)
Nature de l'activité	Gestion locative d'un patrimoine (société civile, perception de loyers)	Activité commerciale (articles 34 et 35 du CGI) : exploitation hôtelière, murs + fonds de commerce
Place dans le dispositif 150-0 B ter	Hors dispositif par construction : la SCPI ne figure pas parmi les supports de remploi, avant comme après la réforme	Support de remploi possible (FPS, SLP) ; paraît éligible si structuration intégrée murs + fonds + exploitation ; analyse fiscale au cas par cas
Usage patrimonial premier	Revenus réguliers, diversification immobilière, épargne progressive	Remploi du produit d'une cession placée en report, exposition à une exploitation commerciale
Accessibilité	Grand public, ticket d'entrée faible	Réservé aux investisseurs professionnels (FPS, SLP), ticket élevé
Liquidité	Non cotée ; retrait ou marché secondaire selon le véhicule, non garanti et parfois différé	Faible par construction : capital bloqué sur la durée de vie du fonds
Horizon	Long terme (durée de placement recommandée généralement longue selon les documentations)	Horizon défini par la durée du fonds, aligné sur la conservation de 5 ans du dispositif
Fiscalité (logique générale)	En direct : revenus fonciers (et prélèvements sociaux) ; via holding à l'IS : résultat à l'IS, selon le mode de détention	Dans le cadre du 150-0 B ter : maintien du report d'imposition si les conditions du remploi sont respectées ; analyse par le conseil fiscal
Pilotage de la valeur	Gestion d'actifs et des baux, taux d'occupation locatif	Exploitation : remplissage, organisation, coûts, rénovation ; exécution opérationnelle

Lecture : ce tableau décrit deux usages, il ne met pas en concurrence deux options de remploi et ne hiérarchise aucune performance. La fiscalité et l'éligibilité dépendent de la situation individuelle et de la structuration de chaque véhicule, à valider avec un conseil fiscal.

Liquidité, horizon, fiscalité : quelles différences pratiques ?

Au-delà de la place dans le dispositif, trois différences pratiques distinguent les deux outils, et toutes découlent de leur nature.

La liquidité. Aucun des deux véhicules n'est liquide comme un support coté. La SCPI offre des mécanismes de retrait ou un marché secondaire, sans garantie de délai ni de prix, des conditions de sortie qui dépendent de l'équilibre entre souscriptions et retraits. Le fonds professionnel d'exploitation assume, lui, une illiquidité de construction : le capital est bloqué sur la durée de vie du fonds. Dans le cadre d'un remploi 150-0 B ter, cette illiquidité change de statut : la conservation de 5 ans étant une condition du dispositif, un véhicule conçu pour être détenu sur cette durée s'aligne avec la contrainte plutôt qu'il ne la subit.

« Les hôtels économiques ne sont pas des actifs de trading. Ce sont des exploitations qui se construisent dans la durée. L'obligation de conservation de 5 ans n'est pas une contrainte, c'est une évidence économique. » Amour Bakari, directeur technique du groupe Honpô

L'horizon. La SCPI s'inscrit dans une logique de détention longue et ouverte : on la conserve tant qu'elle remplit son rôle de distribution. Le fonds d'exploitation a un horizon borné par sa durée de vie, avec une thèse à exécuter (acquérir, rénover, exploiter, céder). Pour un remploi, l'horizon borné et aligné sur les 5 ans du dispositif est un élément de lisibilité ; pour une épargne de long terme sans contrainte fiscale, la détention ouverte de la SCPI est un confort.

La fiscalité. Les deux véhicules relèvent de logiques distinctes, qui dépendent du mode de détention. Les revenus de SCPI détenues en direct relèvent, pour l'essentiel, des revenus fonciers ; détenues via une holding à l'IS, ils s'intègrent au résultat de celle-ci. Le fonds hôtelier souscrit dans le cadre du 150-0 B ter s'apprécie, lui, d'abord au regard du maintien du report d'imposition : c'est la conformité du remploi (70 % du produit de cession réinvestis dans les 3 ans, conservation de 5 ans, activité éligible) qui fait l'enjeu fiscal principal. Dans les deux cas, l'analyse précise (assiette, prélèvements, interactions avec la holding) relève du conseil fiscal du client ; cet article n'en donne que la logique générale.

Où la SCPI garde-t-elle toute sa place ?

Dans la plupart des situations patrimoniales. Il faut le dire nettement : la SCPI n'est pas l'outil du remploi 150-0 B ter, et elle n'a pas été conçue pour l'être, mais cela ne retire rien à son rôle. Pour un épargnant ou un client privé qui recherche des revenus immobiliers mutualisés, une exposition progressive à l'immobilier, ou une brique de diversification dans une allocation globale, la pierre-papier demeure une réponse éprouvée, accessible et régulée.

Un même client cédant peut d'ailleurs mobiliser les deux outils, chacun à sa place. L'obligation de remploi porte sur 70 % du produit de cession ; le solde n'est pas soumis à cette obligation et reste librement allouable, y compris en SCPI si l'objectif est le revenu ou la diversification. Les deux outils ne s'excluent pas ; ils ne se substituent pas l'un à l'autre.

Comment choisir ? La grille de décision du conseiller

La décision se prend en trois questions, dans l'ordre :

1. Le client est-il dans un remploi 150-0 B ter ? Si oui, la SCPI n'est pas une option pour la part soumise à l'obligation de remploi : elle n'est pas un support prévu par le texte. L'analyse porte alors sur les véhicules éligibles, et l'enjeu est de vérifier que leur activité sous-jacente reste dans le champ depuis la réforme. À valider avec le conseil fiscal du cédant.
2. Le véhicule d'exploitation envisagé est-il réellement structuré pour le régime ? Vérifier la grille à quatre critères de notre classement : activité commerciale (articles 34 et 35 du CGI), contrôle et exploitation effective, compatibilité avec la conservation de 5 ans, structuration intégrée murs + fonds de commerce. Un « fonds hôtelier » qui ne détient que des murs loués à un exploitant tiers ne coche pas les cases. La question à lui poser tient en deux mots : loyers ou exploitation ?
3. Pour la part libre et hors remploi, quel est l'objectif patrimonial ? Revenus réguliers et accessibilité : la SCPI garde toute sa place. Exposition à une exploitation commerciale, horizon borné, statut professionnel : le fonds d'exploitation peut s'envisager, pour la part du patrimoine compatible avec son illiquidité.

Exemple travaillé : à quoi ressemble un fonds d'exploitation structuré pour le régime. Le fonds Access Hotel, géré par Balestra (société de gestion agréée par l'AMF, n° GP-20240017), illustre la catégorie « cas 1 » : acquisition de l'immobilier et du fonds de commerce d'hôtels économiques en France, exploitation intégrée, durée de l'ordre de 5 ans (prorogeable un an). Il est positionné comme éligible à l'article 150-0 B ter au titre de sa structuration et classé Article 9 SFDR. Présenté à titre strictement illustratif d'un montage : ni le seul véhicule de sa catégorie, ni une recommandation d'investissement ; aucun critère de performance n'est avancé. FPS/SLP réservé aux investisseurs professionnels ; voir l'avertissement.

Questions fréquentes

Une SCPI peut-elle servir au remploi 150-0 B ter ?

Non. Le texte vise le réinvestissement dans une activité économique, en direct ou via certains fonds professionnels (FCPR, FPCI, SLP, SCR). La SCPI n'en fait pas partie, et ce n'est pas un effet de la réforme 2026 : elle n'a jamais été un support de remploi. Elle reste en revanche mobilisable pour la part du produit de cession qui n'est pas soumise à l'obligation de remploi.

Et si la SCPI investit dans des murs d'hôtels ?

La réponse ne change pas. Une SCPI qui détient des murs d'hôtels les loue à des exploitants et perçoit des loyers ; le fonds de commerce et l'exploitation restent à l'exploitant. Son activité demeure de la gestion locative, et la SCPI reste hors des supports de remploi prévus par le 150-0 B ter, quel que soit le type d'immeubles qu'elle détient.

Pourquoi comparer SCPI et fonds hôtelier si la SCPI n'est pas concernée ?

Parce que la comparaison éclaire le critère introduit par la réforme. Un fonds hôtelier qui ne détient que des murs loués à des tiers a une activité locative, proche de celle d'une SCPI, et paraît hors champ depuis 2026 (cas 2). Un fonds qui détient et exploite ses hôtels porte une activité commerciale et paraît y demeurer (cas 1). La SCPI sert ici de repère, pas d'alternative.

Quelle différence entre les murs d'un hôtel et son fonds de commerce ?

Les murs sont l'immeuble ; le fonds de commerce est l'activité hôtelière (clientèle, enseigne, équipements, contrats, équipes). Détenir les murs et les louer, c'est percevoir un loyer : une activité locative. Détenir le fonds de commerce et exploiter l'hôtel, c'est porter une activité commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI. Pour un fonds de remploi, c'est cette seconde logique qui compte depuis la réforme 2026.

SCPI ou fonds hôtelier : lequel choisir pour un remploi ?

La question ne se pose pas en ces termes : pour la part soumise au remploi, seule la famille des véhicules éligibles est envisageable, et le choix porte sur leur structuration. Pour la part libre et pour les allocations hors remploi (revenus, diversification, épargne progressive), la SCPI conserve toute sa pertinence. Les deux peuvent coexister dans un même patrimoine, chacun à sa place, avec validation du conseil fiscal.

Un fonds hôtelier est-il plus risqué qu'une SCPI ?

Les risques sont de natures différentes plutôt que hiérarchisables dans l'absolu. Le fonds d'exploitation ajoute au risque immobilier un risque opérationnel (exploitation, remplissage, coûts) et une illiquidité de construction, et il est réservé à des investisseurs professionnels. La SCPI mutualise ses risques locatifs mais reste exposée aux cycles immobiliers et à des conditions de sortie non garanties. Dans les deux cas : risque de perte en capital, à apprécier au regard de l'objectif et de l'horizon du client.

Pour aller plus loin

• Comprendre le dispositif : Article 150-0 B ter : le guide complet du report d'imposition (apport-cession) en 2026
• Ce que la loi de finances a changé : Réforme 150-0 B ter (LF 2026) : ce qui change
• Fonds éligibles, le classement 2026 : Fonds éligibles au 150-0 B ter en 2026 : lesquels choisir pour réinvestir une plus-value
• Le cas de l'hôtellerie : Pourquoi l'hôtellerie économique reste éligible au 150-0 B ter après la réforme 2026
• Murs seuls et autres pièges : Remploi hôtelier : 3 erreurs à éviter
• SFDR : Fonds Article 9 SFDR : ce que le label change

Comprendre comment un fonds d'exploitation hôtelière s'inscrit dans le dispositif 150-0 B ter. Demandez la présentation du fonds Access Hotel : documentation réservée aux investisseurs professionnels, dans un cadre strictement professionnel.

Avertissement

Communication à caractère promotionnel. Document destiné exclusivement aux investisseurs professionnels ou assimilés au sens de l'article 423-271 du RG AMF. Il ne constitue ni une recommandation d'investissement ni une offre de souscription. L'investissement dans un Fonds d'Investissement Alternatif (FIA) présente un risque de perte en capital, une illiquidité et une durée de blocage de 5 à 7 ans. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'objectif de performance n'est pas garanti. Consulter le DIC et le prospectus avant toute souscription. L'éligibilité et le traitement fiscal dépendent de la situation individuelle du cédant et sont susceptibles d'évoluer ; cette information ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Se reporter aux statuts et aux DIC avant tout investissement. Balestra n'est pas conseil fiscal : l'éligibilité d'un véhicule doit être validée au cas par cas avec un conseil fiscal ou un avocat fiscaliste.