Pourquoi l'hôtellerie économique reste éligible au 150-0 B ter

L'essentiel

• La loi de finances 2026 exclut la quasi-totalité des activités immobilières du champ du remploi de l'article 150-0 B ter du CGI : marchand de biens, promotion immobilière, location nue ou meublée, acquisition-revente, club deals et fonds immobiliers patrimoniaux. Les nouvelles règles s'appliquent aux cessions de titres apportés réalisées à compter de février 2026.
• L'exclusion connaît une exception prévue par la loi : les activités commerciales au sens des articles 34 et 35 du CGI restent dans le champ. L'exploitation hôtelière en relève : un hôtel exploité accueille une clientèle, fournit le linge, assure le nettoyage quotidien des chambres et des services de réception. C'est une exploitation, avec ses cycles et son risque opérationnel, pas la détention passive d'un patrimoine.
• La qualification ne tient pas au sous-jacent « hôtel », mais à l'exploitation. Des murs d'hôtel donnés à bail à un exploitant tiers restent de la location immobilière, désormais exclue. La structuration intégrée (murs + fonds + exploitation effective) est déterminante.
• Conséquence : l'hôtellerie économique exploitée est l'une des rares voies immobilières encore compatibles avec le remploi après 2026, et ses caractéristiques (horizon long, prix d'entrée maîtrisés, pilotage par l'exploitation) s'accordent avec les nouveaux paramètres du régime (remploi de 70 %, délai de 3 ans, conservation de 5 ans). Ces paramètres figurent au 2° du I de l'article 150-0 B ter du CGI sur Légifrance.
• Ce guide est une information générale et pédagogique : l'éligibilité d'une opération donnée dépend de la situation individuelle du cédant et relève de son conseil fiscal.

Que change la loi de finances 2026 pour l'immobilier dans le 150-0 B ter ?

La loi de finances 2026 durcit le remploi de l'article 150-0 B ter sur quatre paramètres : taux de remploi porté de 60 % à 70 %, délai de réinvestissement de 2 à 3 ans, conservation des titres portée à 5 ans pour tous types d'investissement, et exclusion de la quasi-totalité des activités immobilières du champ des réinvestissements éligibles. Le détail figure dans notre note sur la réforme 150-0 B ter (LF 2026).

Le mécanisme lui-même n'a pas changé : depuis 2012, l'apport-cession permet de reporter l'imposition de la plus-value réalisée lors de la cession de titres, à condition de les avoir d'abord apportés à une holding contrôlée, puis, en cas de cession dans le délai de conservation, de remployer une fraction du produit dans une activité économique éligible. Ce qui a changé en profondeur, c'est le périmètre de ce qui est éligible, et l'immobilier en est le grand perdant.

Selon le texte, sont désormais hors du champ du remploi : le marchand de biens, la promotion immobilière, la location nue ou meublée, l'acquisition-revente, et les club deals et fonds immobiliers patrimoniaux. D'après les analyses publiées, l'exclusion s'aligne sur la logique de la loi TEPA (article 199 terdecies-0 A du CGI) et sur la nomenclature NAF (section L). Le périmètre exact relève de l'appréciation d'un conseil fiscal.

« Cette réforme met fin à des pratiques largement utilisées dans l'immobilier professionnel. Ce qui était admis jusqu'en 2025 ne l'est plus en 2026. » — Éric de Kervénoaël, directeur général de Balestra

La logique du législateur reste cohérente avec l'esprit du dispositif : le 150-0 B ter vise à financer une activité économique réelle, et non un placement patrimonial passif. C'est précisément cette logique qui explique qu'une famille d'actifs immobiliers demeure dans le champ : celle qui ne se contente pas de détenir.

Pourquoi l'hôtellerie échappe-t-elle à l'exclusion immobilière ?

Parce que l'exclusion vise la gestion patrimoniale, pas l'exploitation. La loi préserve les activités commerciales au sens des articles 34 et 35 du CGI, et l'exploitation hôtelière en relève : elle vend un service opéré au quotidien, elle ne perçoit pas passivement des loyers. Un hôtel exploité est une entreprise, pas un placement immobilier.

La frontière tracée par le texte ne passe pas entre « immobilier » et « non-immobilier », mais entre détention passive et exploitation commerciale. Les articles 34 et 35 du CGI définissent les bénéfices industriels et commerciaux : l'activité qui consiste à vendre une prestation, à opérer un commerce, à porter un risque d'exploitation, y entre naturellement. La perception de loyers, elle, relève de la gestion d'un patrimoine, que le texte exclut expressément : « Les activités de gestion de son propre patrimoine immobilier sont également exclues du bénéfice de cette dérogation » (article 150-0 B ter du CGI, a du 2° du I).

Un hôtel exploité coche la première case, sans forcer le trait : il accueille une clientèle qui se renouvelle chaque nuit, il assure la réception, la fourniture du linge, le nettoyage quotidien des chambres, le petit-déjeuner, la maintenance. Son revenu n'est pas un loyer contractuel : c'est un chiffre d'affaires, qui dépend du taux d'occupation, du prix moyen, de la qualité de l'exécution. Son risque n'est pas celui d'un bailleur : c'est celui d'un exploitant.

« L'hôtellerie est par nature une activité commerciale. Elle n'est pas assimilable à la simple gestion d'un patrimoine immobilier. Cette différence de qualification fiscale montre que le législateur a bien pris en compte cette spécificité. » — Yahia Ben Othman, directeur général du groupe Honpô

Cette qualification n'est pas une tolérance administrative ni une zone grise : c'est une exception prévue par la loi. Elle fait de l'hôtellerie exploitée l'une des rares voies permettant de conserver une exposition immobilière dans le cadre du report d'imposition après 2026, à condition, on va le voir, que l'opération soit réellement une exploitation. Une opération donnée peut être éligible sous réserve de sa qualification et de la validation du conseil fiscal.

Qu'est-ce qui distingue un hôtel exploité d'un actif immobilier loué ?

Tout, sauf les murs. L'actif loué produit un loyer contractuel sans intervention du propriétaire ; l'hôtel exploité produit un chiffre d'affaires par un travail quotidien : accueil, services, pilotage de l'occupation et des coûts. Le premier relève de la gestion patrimoniale, exclue du remploi ; le second d'une activité commerciale, éligible.

La comparaison mérite d'être posée terme à terme, car c'est elle qui fonde la différence de traitement fiscal :

C'est ce faisceau (service, clientèle, organisation, risque) qui fait de l'hôtellerie une exploitation au sens des articles 34 et 35 du CGI. Comme le résume l'équipe Balestra : l'hôtellerie économique n'est pas « de l'immobilier avec un lit dedans », c'est une exploitation commerciale à part entière, avec ses cycles, ses marges et ses leviers opérationnels.

La conséquence pratique est immédiate : la qualification suit l'exploitation, pas le bâtiment. Le même immeuble peut être, selon la manière dont l'opération est montée, une activité commerciale éligible ou une location exclue.

À quelles conditions l'éligibilité tient-elle ? La structuration est déterminante

L'éligibilité suppose que le véhicule de remploi porte l'exploitation, pas seulement les murs : acquisition intégrée des murs et du fonds de commerce, exploitation directe ou via une société contrôlée. Des murs seuls donnés à bail à un exploitant tiers risquent la requalification en location immobilière, exclue du champ.

Toute opération « hôtelière » n'est donc pas automatiquement éligible. Deux cas opposés fixent la grille de lecture :

• Cas 1 : acquisition intégrée (murs + fonds + exploitation), éligible. La holding (ou le fonds dédié) acquiert simultanément les murs et le fonds de commerce, et exploite l'hôtel directement ou via une société opérationnelle qu'elle contrôle. L'activité est alors reconnue comme économique et commerciale, et pleinement dans la logique du remploi 150-0 B ter.
• Cas 2 : murs seuls avec bail commercial à un tiers, exclu. Si la structure n'acquiert que les murs et les donne à bail à un exploitant tiers, l'administration peut considérer que l'activité se limite à de la location immobilière, désormais exclue. Le sous-jacent paraît hôtelier ; la structure, elle, ne porte que de l'immobilier.

« La structuration est déterminante. Une dissociation entre propriété des murs et exploitation du fonds fragilise l'éligibilité fiscale du réinvestissement. Il faut privilégier une logique d'exploitation intégrée. » — Raphaël Zribi, responsable des partenariats chez Balestra

Deux précisions complètent la grille :

• La para-hôtellerie (meublés assortis de services para-hôteliers) reste très encadrée : la frontière avec la location meublée (exclue) est fine, et son appréciation relève au cas par cas d'un conseil fiscal.
• L'exploitation doit être effective, pas déclarative. Un montage qui reconstitue en pratique un revenu locatif garanti, sans contrôle réel de l'exploitation, s'expose à la même fragilité que le cas 2.

C'est ici que se situe le métier d'un opérateur et structureur : sourcer l'actif, acquérir murs et fonds ensemble, organiser l'exploitation intégrée. La structuration n'est pas un sujet annexe, c'est le sujet. Les configurations à risque sont détaillées dans notre note sur les trois erreurs du remploi hôtelier.

En quoi l'hôtellerie économique est-elle adaptée aux nouveaux paramètres du régime ?

Les trois paramètres durcis (remploi de 70 %, délai de 3 ans, conservation de 5 ans) favorisent les actifs de moyen-long terme, à prix d'entrée maîtrisé, pilotés par l'exploitation. C'est le profil opérationnel de l'hôtellerie économique. Cette lecture est opérationnelle et ne préjuge pas de l'analyse fiscale propre à chaque opération.

Au-delà de l'éligibilité de principe, la question pratique d'un conseiller est celle de l'adéquation : le segment tient-il l'effort demandé par le nouveau régime ? Quatre caractéristiques, d'ordre opérationnel et de structuration et non de performance, méritent l'attention.

1. Un horizon naturellement compatible avec la conservation de 5 ans. Un hôtel économique s'envisage par nature dans la durée : acquisition, rénovation, montée en régime de l'exploitation. L'obligation de conservation de cinq ans, désormais applicable à tous types d'investissement, s'y vit moins comme une contrainte réglementaire que comme le rythme normal de l'actif.

« Les hôtels économiques ne sont pas des actifs de trading. Ce sont des exploitations qui se construisent dans la durée. L'obligation de conservation de 5 ans n'est pas une contrainte, c'est une évidence économique. » — Amour Bakari, directeur des opérations chez Honpô

2. Un effort de remploi de 70 % servi par des prix d'entrée maîtrisés. Dix points de remploi supplémentaires se déploient d'autant plus aisément que les prix d'acquisition sont bas. Le segment économique offre justement de la profondeur : on estime à environ 48 000 le nombre de chambres 1-2 étoiles sorties ou repositionnées entre 2015 et 2024 (source KPMG, L'Industrie Hôtelière Française, 47e édition, octobre 2024), tandis que la part des chambres 4-5 étoiles passait de 20 % à 28 % sur la même période. Une offre à contre-courant du haut de gamme saturé, un terrain de sourcing, qui est le métier de l'opérateur.

3. Un modèle piloté par l'exploitation. Demande large et structurelle (travailleurs en déplacement, clientèle sociale, voyageurs à budget contraint), surfaces compactes, personnel restreint, équipements standardisés, point mort opérationnel bas : la valeur se construit par l'exécution (taux d'occupation, organisation des équipes, maîtrise des coûts) et non par la simple détention. C'est exactement la nature d'activité que le dispositif entend financer.

4. Une transformation durable facilitée. Surfaces compactes et besoins énergétiques faibles rendent la rénovation et la mise aux normes plus rapides et mesurables, en phase avec les enjeux ESG qui structurent désormais les véhicules d'investissement professionnels.

Aucun de ces points ne constitue une promesse de résultat : ce sont des caractéristiques d'exploitation, qui expliquent pourquoi, du point de vue d'un opérateur, le durcissement du régime met paradoxalement en valeur ce segment plutôt qu'il ne le pénalise.

Que doit vérifier un conseiller avant de retenir la voie hôtelière ?

Cinq points : la qualification commerciale de l'activité (articles 34 et 35 du CGI), la structuration intégrée murs + fonds + exploitation (cas 1, pas cas 2), la compatibilité avec les paramètres 70 % / 3 ans / 5 ans, l'identité et la capacité réelle de l'opérateur, et une analyse fiscale individualisée avant tout engagement.

En pratique, la revue d'un dossier de remploi hôtelier gagne à suivre l'ordre du dispositif :

1. L'activité. Le véhicule finance-t-il une exploitation commerciale documentée (objet, politique d'investissement), ou un patrimoine loué ?
2. La structure. Les murs et le fonds sont-ils logés dans le même ensemble contrôlé ? Qui exploite, et sous quel contrôle ?
3. Le calendrier. La cession relève-t-elle du nouveau régime (à compter de février 2026) ou de l'ancien ? Le remploi de 70 % peut-il être réalisé dans les 3 ans ?
4. L'horizon. La durée de vie du véhicule est-elle alignée avec la conservation de 5 ans ?
5. Le conseil. L'éligibilité de l'opération, dans la situation précise du cédant, a-t-elle été validée par son conseil fiscal ?

Les quatre premiers points relèvent de l'analyse du véhicule et de son opérateur. Le cinquième ne se délègue pas : le traitement fiscal dépend de la situation individuelle du cédant, et ce guide ne s'y substitue pas. La démarche côté conseil est détaillée dans notre guide pratique pour les CGP.

Conclusion : un avantage de qualification durable, qui se mérite par la structuration

La réforme de 2026 n'a pas fermé l'immobilier par accident : elle a redessiné la frontière entre patrimoine et entreprise. De ce tracé, l'hôtellerie exploitée sort renforcée, non par faveur, mais par nature : elle est, au sens fiscal comme au sens économique, une activité commerciale. C'est un avantage de qualification durable pour la classe d'actifs, que la montée des exigences (70 %, 3 ans, 5 ans) rend d'autant plus visible que les alternatives immobilières ont disparu du champ.

Mais cet avantage ne protège que les opérations qui le méritent : murs et fonds, exploitation effective, opérateur réel. C'est la lecture qu'en fait Balestra, en tant qu'opérateur et structureur d'actifs hôteliers : la fenêtre est ouverte, elle est étroite, et elle se franchit par la structuration. Le traitement fiscal d'une opération dépend pour autant de la situation individuelle du cédant : ce guide reste une information générale et pédagogique, et non un conseil fiscal ou juridique. Sa mise en œuvre se conduit avec le conseil habituel du cédant.

Questions fréquentes

L'hôtellerie est-elle toujours éligible au 150-0 B ter en 2026 ?

Oui, par exception prévue par la loi. La réforme 2026 exclut la quasi-totalité des activités immobilières du remploi, mais préserve les activités commerciales au sens des articles 34 et 35 du CGI, dont relève l'exploitation hôtelière. La condition : que l'opération porte une exploitation réelle (murs + fonds), et non une simple détention louée. L'appréciation d'un cas précis relève d'un conseil fiscal.

Pourquoi un hôtel est-il une activité commerciale et non immobilière ?

Parce qu'il vend un service opéré au quotidien, et non un droit d'occupation : accueil d'une clientèle qui se renouvelle, réception, fourniture du linge, nettoyage quotidien, services. Son revenu est un chiffre d'affaires dépendant de l'exécution, son risque celui d'un exploitant. C'est ce faisceau qui le rattache aux articles 34 et 35 du CGI, et non à la gestion patrimoniale.

Les murs d'un hôtel loués à un exploitant tiers sont-ils éligibles au remploi ?

Cette configuration paraît hors champ. Si la structure n'acquiert que les murs et les donne à bail à un exploitant tiers, l'administration peut considérer que l'activité se limite à de la location immobilière, exclue du remploi depuis la réforme 2026, même si le sous-jacent est hôtelier. C'est le « cas 2 », par opposition à l'acquisition intégrée murs + fonds + exploitation (« cas 1 »). La qualification définitive relève du conseil fiscal.

La para-hôtellerie est-elle logée à la même enseigne que l'hôtellerie ?

Pas exactement. La para-hôtellerie reste très encadrée : la frontière avec la location meublée (exclue du remploi) tient au niveau et à la réalité des services fournis, et son appréciation est délicate. Un dossier para-hôtelier appelle une analyse fiscale au cas par cas, plus encore qu'un dossier d'hôtellerie exploitée classique.

Quels paramètres chiffrés s'appliquent au remploi depuis 2026 ?

Pour les cessions de titres apportés réalisées à compter de février 2026 : remploi de 70 % du produit de cession (contre 60 % auparavant), délai de réinvestissement de 3 ans (contre 2 ans), conservation des titres de 5 ans pour tous types d'investissement (auparavant 1 an en direct, 5 ans via un fonds). Ces paramètres figurent au 2° du I de l'article 150-0 B ter du CGI. Les cessions antérieures conservent l'ancien régime.

Faut-il exploiter soi-même l'hôtel pour que le remploi soit éligible ?

Pas nécessairement en direct : l'exploitation peut être portée par une société opérationnelle contrôlée par la structure de remploi, ou par un fonds dédié qui acquiert murs et fonds et organise l'exploitation intégrée. Ce qui compte est le contrôle et l'effectivité de l'exploitation, par opposition à une simple mise à disposition des murs à un tiers. La validation d'un montage précis relève du conseil fiscal.

Sources et références

• Article 150-0 B ter du Code général des impôts, Légifrance, version en vigueur depuis le 21 février 2026. Source du taux de remploi de 70 %, du délai de réinvestissement de 3 ans, de la durée de conservation de 5 ans et de l'exclusion des activités de gestion du propre patrimoine immobilier.
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, Légifrance. Article 11 et son III, qui fixent la modification de l'article 150-0 B ter et son entrée en vigueur pour les cessions de titres apportés réalisées à compter du lendemain de la publication de la loi.
• KPMG, L'Industrie Hôtelière Française, 47e édition, octobre 2024. Source des chiffres du parc hôtelier français cités dans cet article : environ 48 000 chambres 1-2 étoiles sorties du marché ou montées en gamme entre 2015 et 2024, et part des chambres 4-5 étoiles passant de 20 % à 28 % sur la même période.

Pour aller plus loin

• Pilier, comprendre le dispositif : guide complet de l'article 150-0 B ter
• Fonds éligibles, le classement 2026 : fonds éligibles au remploi
• Remploi, où et comment réinvestir : où et comment réinvestir après une cession
• Réforme 2026, ce qui change : réforme 150-0 B ter (LF 2026)
• Les configurations à risque : trois erreurs du remploi hôtelier
• Avant de réinvestir : 7 questions à se poser avant de réinvestir

Voir comment un fonds d'exploitation hôtelière s'inscrit dans le dispositif : demander la présentation (réservée aux professionnels).

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